Konto mieszkaniowe to nowy sposób oszczędzania na zakup mieszkania. Rozwiązanie to obwarowane jest licznymi warunkami, przez co niektóre osoby nie mogą z niego skorzystać, zaś innym się to po prostu nie będzie opłacało.
Szczegółowe informacje dotyczące konta mieszkaniowego i powiązanej z nim lokaty mieszkaniowej zawarliśmy w poradniku: Konto mieszkaniowe – czy warto? Warunki, oprocentowanie, premia mieszkaniowa, wyliczenia [Poradnik].
Osobno możesz przeczytać także obszerne poradniki o obligacjach skarbowych, lokatach oraz kontach oszczędnościowych:
- Obligacje antyinflacyjne – czym są, gdzie kupić i czy warto
- Lokaty bankowe – zysk (prawie) pewny, ale (zazwyczaj) niewielki
- Konto oszczędnościowe – pomiędzy lokatą a zwykłym rachunkiem
W niniejszym artykule zajmiemy się porównaniem tych możliwości, mając na uwadze bezpieczne oszczędzanie na cele mieszkaniowe. Najwygodniej będzie porównać główne cechy w formie tabeli.
| Kryterium | Konto Mieszkaniowe | Obligacje indeksowane inflacją: standardowe (4, 10 letnie) oraz tylko dla 500+ (6 i 12 letnie) |
Konto oszczędnościowe | Lokata bankowa |
| Minimalny czas oszczędzania | 3 lata | brak | brak | uzależniony od oferty |
| Maksymalny czas oszczędzania | 10 lat | brak (można kupować kolejne) | brak (można odnawiać) | brak (można odnawiać) |
| Minimalna wpłata | 500 zł | 100 zł | brak | uzależniona od oferty |
| Maksymalna wpłata | 2 000 zł | brak (chyba, że to obligacje rodzinne 500+, wtedy do limitu pobranego świadczenia) | brak | uzależniona od oferty |
| Konieczność systematycznych wpłat | Tak (11 miesięcy w roku) | Nie | Nie | Nie |
| Wyższe oprocentowanie na początek | Występują promocje | Stałe, ustalane przez Ministerstwo Finansów | Występują promocje | Występują promocje |
| Oprocentowania później | Zależne od oferty banku | roczna inflacja + niewielka marża (1-1,75%) | Zależne od oferty banku | Zależne od oferty banku |
| Limit wieku | 13-45 | Od 13 lat (za zgodą opiekuna) | Od 13 lat (za zgodą opiekuna) | Od 13 lat (za zgodą opiekuna) |
| Podatek Belki | Brak, po spełnieniu warunków | Pobierany automatycznie | Pobierany automatycznie | Pobierany automatycznie |
| Premia mieszkaniowa od państwa | Tak | Nie | Nie | Nie |
| Przeznaczenie środków | Cele mieszkaniowe (jeśli nie, to utrata korzyści) | Dowolny cel | Dowolny cel | Dowolny cel |
| Możliwość wcześniejszej wypłaty | Tak, ale wiąże się z utratą korzyści (premia, podatek Belki) | Tak, ale wiąże się z opłatą | Tak, w każdej chwili | Tak, ale może wiązać się z utratą odsetek |
| Liczba banków | Obecnie tylko Pekao | Tylko PKO BP i Pekao | Wiele banków | Wiele banków |
| Gwarancja środków | Gwarancja BFG (do równowartości 100 000 euro) | Gwarancja Skarbu Państwa (bez limitu) | Gwarancja BFG (do równowartości 100 000 euro) | Gwarancja BFG (do równowartości 100 000 euro) |
| Możliwość założenia rachunku przez internet | Tak | Tak | Tak | Tak |
| Możliwość wielokrotnego zamykania i zakładania | Nie | Tak | Tak | Tak |
Konto oszczędnościowe jest produktem mocno uregulowanym, dostępnym tylko dla osób, które wcześniej nie miały nieruchomości oraz mają nie więcej niż 45 lat. Konto oszczędnościowe wymaga od oszczędzającego systematyczności wpłat w określonych widełkach, jest ograniczone czasowo, można założyć tylko jedno konto. Wszystko to po to, żeby nie płacić podatku od zysków z kont i lokat (podatku Belki) oraz zasłużyć na premię wypłacaną z państwowego funduszu, której wysokość uzależniona jest od tempa wzrost cen nieruchomości lub wysokości inflacji.
📝 Przykładowe wyliczenia dotyczące tego, jak w praktyce wygląda oszczędzanie na koncie mieszkaniowym znajdziesz we wspomnianym poradniku.
Na tym tle pozostałe produkty ujęte w tabeli są o wiele bardziej elastyczne. Problemem standardowych lokat i kont oszczędnościowych jest to, że ich oprocentowanie jest często niższe od inflacji, zaś zyski obłożone sa podatkiem Belki. Obligacje oszczędnościowe również wiążą się z koniecznością zapłaty podatku (chyba, że kupimy je na IKE-Obligacje, ale to nie sposób na oszczędzanie na pierwsze mieszkanie), ale za to są indeksowane o inflację (od drugiego roku oszczędzania). Ze względu na podatek, przy pomocy obligacji oszczędnościowych inflacji zazwyczaj nie da się pobić, jednak dają one możliwość zachowania pewnej części siły nabywczej naszych pieniędzy.
Właśnie dlatego osoby, które chcą gromadzić oszczędności w bezpieczny sposób, a nie mogą lub nie chcą korzystać z konta mieszkaniowego, powinny przyjrzeć się ofercie obligacji oszczędnościowych Skarbu Państwa. Nie jest to produkt idealny, ale szczególnie w długim horyzoncie wbudowany w niektóre rodzaje obligacji mechanizm antyinflacyjny może nam pomóc dowieźć nasz kapitał do momentu, aż będziemy chcieli kupić nieruchomość lub wnieść wkład własny przy wzięciu kredytu (osobną sprawą jest to, że również od lipca 2023 r. wszedł w życie rządowy kredyt bez wkładu własnego, z którego również nie wszyscy mogą skorzystać).
Konto mieszkaniowe ma swoje zalety, a ich siła zależy od rynkowych warunków. Przede wszystkim mowa tu o cenach nieruchomości mieszkaniowych obliczanych przez GUS, na podstawie których wyliczana będzie premia mieszkaniowa. Jest to jeden z parametrów, obok inflacji, który może być zastosowany do wyliczania premii (uwzględnia się wartość wyższą). Premia mieszkaniowa nie może przekroczyć 15%. Zdarzało się już, że ceny nieruchomości w Polsce rosły w takim tempie i to przy relatywnie niedużej jak na dzisiejsze standardy inflacji.
Można wyobrazić sobie scenariusz, w którym inflacja spada (a wraz z nią oprocentowanie obligacji oszczędnościowcyh Skarbu Państwa), zaś ceny nieruchomości nadal wyraźnie idą w górę. W takim wypadku systematyczne oszczędzanie na koncie mieszkaniowym da lepsze efekty od zakupu rządowych obligacji. Pieniądze wpłacane na konto mieszkaniowe są poniekąd „znaczone”, ponieważ aby zachować premię mieszkaniową i zwolnienie z podatku Belki, musimy je wydać na cele mieszkaniowe oraz dopełnić dodatkowych formalności. W przypadku standardowych produktów bankowych oraz obligacji oszczędnościowych SP możemy oczywiście wydać pieniądze na co chcemy.
Konto mieszkaniowe to także rozwiązanie dla osób, które np. wykorzystały limit przysługujący im w ramach nabywania rodzinnych obligacji oszczędnościowych Skarbu Państwa (ROD, ROS), w ramach których co miesiąc można kupić papiery za kwotę równą otrzymywanemu świadczeniu 500+. Od przyszłego roku kwota ta wzrośnie jednak do 800 zł, przez co będzie można kupić jeszcze więcej obligacji.
Podsumowując, decyzja o tym czy konto mieszkaniowe to dobry sposób na oszczędzanie na mieszkanie, zależy w sporej mierze od indywidualnej sytuacji osoby oszczędzającej. Zaczynając od tego, czy w ogóle może założyć takie konto, przez to czy jest w stanie trzymać się wymagającego harmonogramu wpłat aż po planowany moment zakupu mieszkania. Nie bez znaczenia jest też przyszła koniunktura rynkowa, która uwarunkuje oprocentowanie lokat i obligacji oraz ceny nieruchomości.
Jeżeli uważasz, że konto mieszkaniowe jest produktem skrojonym pod Ciebie, to możesz rozważyć ten sposób odkładania. Jeżeli jednak cenisz elastyczność, to obligacje oszczędnościowe skarbu państwa mogą być dobrą alternatywą. Rozwiązaniem na krótki termin oraz nastawionym na łowienie rynkowych promocji może być natomiast oferta kont oszczędnościowych oraz lokat.
Na koniec warto wspomnieć, że długoterminowe pomnażanie oszczędności nie jest możliwe bez inwestowania (sama lokata albo obligacje nie wystarczą, trzeba zainteresować się też rynkiem akcji).
