Spółki z sektora deweloperskiego w USA zachowują się w tym roku znacznie gorzej od indeksu S&P 500. Co jest przyczyną takiego słabego zachowania się spółek z tego sektora? Czy to powtórka z 2007 roku? A może to zwyczajne dyskonto pod słabsze wyniki w najbliższych kwartałach? Zapraszamy do lektury omówienia sytuacji rynku mieszkaniowego w USA oraz czołowych spółek amerykańskich działających w tym segmencie rynku.
🟢Zobacz również: Portfel SII: 3 nowe transakcje kupna i 1 sprzedaży oraz analizy wynikowe i AT (03.12.2025)
🟢Zobacz również: Biomaxima – w oczekiwaniu na nowe umowy. Wyniki 3Q 2025 wciąż bez przełomu [Analiza]
Rozpoczynając bliższe spojrzenie na branżę, warto na początek zastanowić się w jaki sposób tego typu firmy generują przychody. Kluczowe jest, aby wybudowane (albo budowane) mieszkania czy domy znalazły swojego kupca. Zatem na wyniki tego typu firm wpływają:
- liczba chętnych kupujących
- dostępna liczba ofert sprzedaży mieszkań i domów
Oczywiście jest to uproszczenie, ponieważ czynników wpływających na liczbę kupujących jest naprawdę sporo. Wśród najważniejszych:
- demografia: populacja młodych osób, które chcą sobie kupić pierwszy dom/mieszkanie’
- stopy procentowe: im niższe stopy procentowe, tym niższa rata na zakup mieszkania (zwłaszcza w USA, gdzie większość kredytów jest na stałą stopę procentową)
- sytuacja finansowa gospodarstw domowych: ogólny poziom zadłużenia, sytuacja na rynku pracy, zmiany dochodu rozporządzalnego
Idealne warunki do silnego popytu na rynku mieszkalnym to duża liczba młodych mieszkańców USA, którzy chcą i mogą kupić mieszkanie, co wspiera polityka niskich stóp procentowych oraz bardzo dobra sytuacja na rynku pracy. Niskie stopy procentowe, to niskie koszty kredytu, z kolei niewielkie bezrobocie to szansa na wyższą presję płacową, co podnosi dochód rozporządzalny gospodarstw domowych. W takich warunkach następuje wzrost popytu na nieruchomości mieszkalne, co daje sygnał w postaci wzrostu liczby zawieranych transakcji, a to z czasem powoduje, że rosną ceny nieruchomości (zarówno mieszkań, domów jak i ziemi). To z kolei daje informacje deweloperom aby zwiększyć liczbę projektów deweloperskich, co w przyszłości spowoduje wzrost podaży mieszkań i domów. Na dobrej koniunkturze w budowlance korzystają nie tylko firmy, które budują mieszkania ale także cała rzesza podwykonawców i branż połączonych (np. producenci farb, okien, mebli, pokryć dachowych). Koniunkturę widać wtedy po wzroście zatrudnienia w branży budowlanej oraz po rosnącej sprzedaży i wyższych zyskach firm deweloperskich.
Można także pokazać scenariusz negatywny. Czyli wysokie stopy procentowe powodują, że ludzie nie chcą zawierać kredytów na niekorzystnych warunkach. Co więcej spada zdolność kredytowa (gorsza relacja między ratą kredytu a dochodem rozporządzalnym). Gorsza zdolność to presja na obniżki cen u zdeterminowanych sprzedawców (tj. osoby, które chcą szybko sprzedać dom czy mieszkanie). Natomiast wysokie stopy powodują, że znacząco schładza się koniunktura. Pojawia się ryzyko tak zwanego „lock-in” czyli osoby, które chcą się przeprowadzić do większego mieszkania czy domu odkładają taką decyzję na później, ponieważ nowe warunki kredytowe (po sprzedaży i spłacie kredytu) są dużo gorsze niż obecne. Podsumowując mniej transakcji, to presja na obniżkę cen, co powoduje że również deweloperzy dostosowują ofertę do bieżącej koniunktury. To z kolei powoduje mniej inwestycji, a to odbija się na innych branżach, o których wspomniałem we wcześniejszym akapicie.
🟢Zobacz również: Nu Holdings z bardzo mocnym 3Q 2025, ale widać też wyraźne ryzyka [Analiza]
Oczywiście między podanymi wariantami jest jeszcze dużo odcieni szarości. Jednak z reguły rynek nieruchomości poza wyjątkowymi okresami jest stabilny. Szczególnie dotyczy to najbardziej rozwiniętych krajów, gdzie mamy bardzo rozwinięte rynki nieruchomości (i bardzo płynne). Kluczowe dla zrozumienia obecnej sytuacji deweloperów amerykańskich jest zastanowienie się jaka obecnie panuje sytuacja na rynku nieruchomości i jak to będzie wyglądać w następnych latach.
Obecna sytuacja na amerykańskim rynku nieruchomości. W niektórych obszarach najgorzej od czasów Volckera
Nie jest tajemnicą, że gwałtowne podwyżki stóp procentowych odbijają się negatywnie na popycie na nieruchomości. Wynika to z tego, że większość kupujących na rynku amerykańskim posiłkuje się kredytem hipotecznym. Na wykresie poniżej widać, że obecna sytuacja rynkowa jest podobna do tej z przełomu lat 70-tych i 80-tych. Wtedy gwałtowna podwyżka stóp procentowych wynikała z walki z ogromną inflacją i szokami naftowymi. Natomiast obecnie jest to reakcja na szok inflacyjny, który wynikał zarówno z powodu agresji Rosji na Ukrainę w 2022 roku jak i jest efektem szoku inflacyjnego związanego z odłożonym „efektem COVID” gdzie mieliśmy bardzo duży wzrost podaży pieniądza.
W efekcie Fed w bardzo krótkim czasie gwałtownie podnosił stopy procentowe. Jeszcze w lutym 2022 roku stopy wyniosły 0,25% natomiast w lipcu 2023 roku już 5,5%. To przełożyło się oczywiście na wzrost kosztów kredytów hipotecznych.
Źródło: Apollo Global Management
🟢Zobacz również: Zapis webinaru analitycznego AT: Ponad 50 wykresów spółek, indeksów i nie tylko pod lupą Piotra Neidka + Q&A (04.12.2025)
Jak nietrudno się domyślić, takie warunki spowodowały mniejszy popyt na nowe nieruchomości. Poniżej widzimy wykres zmiany sprzedaży domów jednorodzinnych od szczytu. Poziom spadku liczby transakcji jest porównywalny do poprzednich okresów spowolnienia na rynku nieruchomości w USA.
Źródło: Apollo Global Management
Podwyżki stóp procentowych, w połączeniu z gorszymi warunkami dla gospodarstw domowych (wysoka inflacja, która uderza w dochody rozporządzalne) uderzyły w zdolność kredytową Amerykanów. Już w pierwszym kwartale 2022 roku zauważalny jest spadek „dostępności mieszkań”, które znajdują się poniżej boomu na rynku nieruchomości z 2007 roku (wtedy niska dostępność wynikała z dynamicznego wzrostu cen mieszkań i domów). Jak więc widać trudny czas na amerykańskim rynku nieruchomości trwa już od dobrych kilku kwartałów.
Źródło: Apollo Global Management
Wysokie stopy procentowe spowodowały, że raty za nowe kredyt hipoteczne gwałtownie wzrosły. Co ciekawe w latach 2000-2022 z reguły miesięczna rata kredytu hipotecznego była najczęściej poniżej 1 500 USD. Obecnie jeśli ktoś chce wziąć “przeciętny” kredyt hipoteczny, trzeba już płacić ponad 2 800 USD miesięcznie. Zatem warunki kredytowe są znacząco gorsze niż w poprzednich latach.
Źródło: Apollo Global Management
Ta specyficzna sytuacja jest widoczna na wykresie poniżej. Efektywne stopy oprocentowania kredytów hipotecznych w USA, wynosi 4%. Natomiast obecnie można wziąć kredyt hipoteczny między 6,5% a 7,0%. Paradoksalnie ochładza to rynek nie tylko z punktu widzenia kupujących ale także sprzedających. Można zatem mówić o efekcie „lock-in”. Osoby, które mają domy i mieszkania finansowane tanim kredytem hipotecznym nie mają ochoty na zamianę mieszkań i domów. Wynika to z tego, że przy sprzedaży takiego mieszkania, następuje spłata starego kredytu. Wtedy przy kupnie nowego mieszkania trzeba już finansować się po droższym kredycie. Jeszcze raz odwołam się do poniższego wykresu. Różnica między efektywną stopą kredytu hipotecznego, a obecnie rynkową jest najwyższa od około 40 lat. Jest to więc bardzo specyficzna sytuacja. Warto dodać, że obecnie amerykańscy kredytobiorcy mają koszt finansowania lepszy niż jeszcze na przełomie XX i XXI wieku.
Źródło: Apollo Global Management
Trudna sytuacja finansowania kredytów hipotecznych (i utrzymujących się wciąż wysokich cen) powoduje, że aktualnie bardzo duży odsetek ludzi uważa, że jest obecnie bardzo zły czas na kupowanie nieruchomości. Sentyment wśród potencjalnie kupujących jest więc zły.
Źródło: Apollo Global Management
Obecną sytuację na rynku kredytowym widać na wykresie, który pokazuje liczbę wniosków o refinansowanie kredytu hipotecznego. W okresach wielkich spadków stóp procentowych wielu posiadaczy kredytów decydowało się na refinansowanie kredytów. Obecnie wysokie stopy procentowe spowodowały, że refinansowanie zamarło. Jednak wspomniany rynek powinien ożywić się wraz ze spadkiem stóp procentowych.
Co znajdziesz w dalszej części analizy?
- pozostałą część omówienia sytuacji branżowej
- omówienie 3 spółek deweloperskich z USA
