 |
Temat czata: Wyniki finansowe Capital Park za 2013 r. |
|
26 marca 2014r. godz. 15:00 |
 |
Na pytania internautów odpowie Jan Motz, Prezes Zarządu Capital Park SA
Jan Motz, Prezes Zarządu Capital Park SA
Ma blisko 30 lat doświadczenia na rynku nieruchomości, jest współzałożycielem Grupy Capital Park oraz Prezesem Zarządu Spółki od momentu jej zawiązania. W latach 1997-2007 był założycielem i udziałowcem Communication One Inc., w skład której wchodzi między innymi spółka Call Center Poland S.A. – lider na polskim rynku usług call center. W latach 90-tych był udziałowcem w grupie polskich firm należących do jednego z wiodących koncernów marketingowych w Europie, Euro RSCG. W latach 1988-1997 był współwłaścicielem Real Management Inc. - spółki inwestującej na rynku nieruchomości, natomiast w latach 1986-2001 był właścicielem spółki deweloperskiej Progressive Development Inc, realizującej szereg inwestycji budowlanych na rynku amerykańskim.
Grupa Capital Park jest doświadczonym i aktywnym inwestorem i deweloperem działającym na rynku nieruchomości w Polsce od ponad dziesięciu lat, zajmującym się realizacją i zarządzaniem projektami nieruchomościowymi. Grupa Capital Park jest aktywnym inwestorem oportunistycznym, którego podstawowym celem jest uzyskiwanie ponadprzeciętnych stóp zwrotu, dzięki wykorzystywaniu zintegrowanej platformy operacyjnej oraz innowacyjnemu podejściu do projektów nieruchomościowych.
Głównym przedmiotem działalności Grupy jest nabywanie nieruchomości ze znacznym potencjałem budowy wartości, np. poprzez zmianę warunków zagospodarowania przestrzennego lub uzyskanie pozwolenia na budowę, budowę nowych lub przebudowę istniejących obiektów, lub poprawę zarządzania istniejącymi budynkami.
Capital Park osiąga dochody z najmu oraz ze sprzedaży nieruchomości lub produktów inwestycyjnych opartych na nieruchomościach. Grupa aktywnie poszukuje możliwości zakupu nowych projektów nieruchomościowych oraz nowych źródeł dochodów i wzrostu wartości w obszarach rynku charakteryzujących się dużym potencjałem rozwoju. Od rozpoczęcia działalności w 2003 roku Grupa przeprowadziła ok. 100 transakcji inwestycyjnych i zarządza obecnie portfelem nieruchomości obejmującym 76 projektów o łącznej powierzchni wynajmu brutto ok. 250 tys. mkw., zlokalizowanych w 39 miastach. Spośród tych projektów 39 nieruchomości handlowych typu high-street zostało wyodrębnionych do nowo utworzonego, innowacyjnego na polskim rynku Real Estate Income Assets FIZ AN, którym Grupa aktywnie zarządza i w którym posiada 15-proc. udział.
Strategicznym inwestorem Grupy są Fundusze Patron, będące częścią grupy Patron Capital Partners, która reprezentuje jedną z wiodących w Europie grup funduszy inwestujących w nieruchomości oraz w udziały w spółkach posiadających nieruchomości, a także specjalizuje się w wyszukiwaniu i wykorzystywaniu okazji rynkowych (opportunistic investments). Grupa Patron Capital Partners powstała w 1999 roku i reprezentuje kapitał inwestycyjny o szacunkowej wartości 2,5 miliarda euro.
Zapis czata inwestorskiego
Moderator: Serdecznie zapraszamy do udziału w czacie inwestorskim z CAPITAL PARK, który odbędzie się w środę 26 marca o godzinie 15:00. Na pytania inwestorów będzie odpowiadał Jan Motz, Prezes Zarządu Capital Park SA. Zachęcamy do zadawania pytań!
Jan Motz: Dzień dobry, witam na czacie i zapraszam do zadawania pytań.
new: dlaczego teraz chcecie zarządzać tylko?
Jan Motz: Nie chcemy tylko zarządzać, w dalszym ciągu chcemy kupować interesujące projekty, dodawać do nich wartość, np. poprzez rekomercjalizację, dobudowę interesującej części handlu. Po dodaniu wartości chcemy taki obiekt sprzedać np. do nowego FIZ-u i dalej nim zarządzać, jednocześnie zachowując pakiet, ok. 15%, ale też nie pozbawiając się dopływu gotówki z samej sprzedaży, co umożliwi nam kolejne akwizycje.
ciekawy: ile umów i na jaką powierzchnie podpisaliście w tym roku?
Jan Motz: Toczy się intensywna komercjalizacja wszystkich naszych obiektów. W budynku Alfa udało nam się zmniejszyć poziom wakatów z 30 proc. w zeszłym roku do 16 proc. obecnie. Podpisaliśmy np. umowę z firmą Provident na ponad 2000 mkw. Na ul. Sobieskiego w Warszawie, gdzie poziom pustostanu osiągnął w zeszłym roku 76% podpisaliśmy umowę z HEBE na 1850 mkw. i kolejny list intencyjny z inną firmą na 1100 mkw., co powoduje, że poziom pustostanu wynosi dziś 5%, czyli znacznie poniżej średniej warszawskiej (12%). W Wilanowie w tym roku podpisaliśmy listy intencyjne na 20% powierzchni biurowej, czyli ponad 5000 mkw. Nasza inwestycja Eurocentrum, bierze udział w 12 przetargach, w których jesteśmy na short liście, na łączną powierzchnię 20 000 mkw. Jak widać działamy intensywnie.
ciekawy: czy będą kolejne FIZ i kiedy?
Jan Motz: Oczywiście zainspirowani ogromnym sukcesem pierwszego FIZ-u planujemy kolejne emisje już na jesieni tego roku.
Cytrynowa Nutka: Kiedy certyfikaty obecnego FIZ będą notowane na GPW?
Jan Motz: Obecnie przygotowujemy prospekt, który w ciągu kilku tygodni trafi do KNF.
Rabbit_heart: Czy spółka planuje również spektakularne realizacje typu. Skytower, Złota 44?
Jan Motz: Ależ my mamy spektakularne realizacje. W czerwcu tego roku oddajemy do użytku największy w Warszawie ekologiczny biurowiec Eurocentum Office Complex. Toczy się projekt Royal Wilanów, 38 tys. mkw. powierzchni, który oddamy w sierpniu 2015 r. W tym roku planujemy też wystartować z procesem inwestycyjnym ArtNorblin, w którym znajduje się 66 tys. mkw. powierzchni.
ciekawy: Czy spółka zamierza pozyskać kapitał z giełdy na finansowanie kolejnych projektów?
Jan Motz: Stan środków pieniężnych na chwilę obecną to prawie 200 mln zł, co nam daje duży komfort, dlatego nie planujemy na razie kolejnych emisji akcji.
Wallstreet: Panie Prezesie, z jakiego powodu przychody z wynajmu nieruchomości z tytułu projektów biurowych i wielofunkcyjnych spadły rok do roku?
Jan Motz: Rok 2013 był prawdopodobnie najgorszy jeżeli chodzi o wynajem, na szczęście mamy to już za sobą. Spadek wynika przede wszystkim z dwóch warszawskich obiektów, Alfa w Al. Jerozolimskich i budynku na ul. Sobieskiego. Na dziś podpisaliśmy już nowe umowy, jednak na efekty tego będziemy musieli poczekać kilka miesięcy ze względu na wakacje czynszowe.
ciekawski15: Panie Janie, Na jakim etapie znajduje się obecnie realizacja inwestycji street mall Vis a Vis w Łodzi? Czy plany zakończenia budowy w IV kwartale 2014 roku pozostają aktualne?
Jan Motz: Jak najbardziej, budowa ruszyła w lutym tego roku i zakończy się do końca 2014 roku. Podpisanych jest już umów najmu na 51% powierzchni. Wśród najemców są: Intermarche, Rossman, Pepco.
Irzu: od czego będzie zależała decyzja w kwestii opcji call na obligacje?
Jan Motz: Decyzja o emisji nowych obligacji oraz o wykupie tych istniejących będzie uzależniona przede wszystkim od sytuacji w jakiej znalazły się OFE. Do sierpnia tego roku będą zapadać decyzje o alokacji środków pomiędzy ZUS a OFE i do tego też czasu trudno będzie się rozmawiało z OFE.
w.wojnowski@retailnet.pl: Spółka Capital Park negocjuje zakup nieruchomości na kwotę 200 mln zł. czy będą to obiekty handlowe? W jakich lokalizacjach?
Jan Motz: Pracujemy bardzo intensywnie nad nowymi akwizycjami, ale na szczegóły jeszcze za wcześnie. Nasza strategia zakupowa opiera się o zakupy obiektów generujących cash flow. Nie jest naszym priorytetem nabywanie gruntów.
wynikowiec: Panie Prezesie, czy po ostatnim spadku zadłużenia spółka ma zamiar powiększyć je na kolejne projekty?
Jan Motz: Zadłużenie powiększy się siłą rzeczy wraz z realizacją naszych dwóch największych projektów deweloperskich, tj. Eurocentrum Office Complex i Royal Wilanów, które są finansowane z kredytów bankowych.
Pytający: Jaki jest status projektu ArtNorblin?
Jan Motz: W styczniu otrzymaliśmy pozwolenie na budowę, które zostało oprotestowane przez naszych dwóch sąsiadów. W tej chwili toczy się postępowanie u wojewody i wierzymy, że na przełomie kwietnia i maja nasze pozwolenie zostanie utrzymane w mocy i stanie się ostateczne.
investor: Przeważająca część portfela to projekty w budowie i przygotowaniu. Jak spóła zabezpiecza płynność przy tak ryzykownej strukturze?
Jan Motz: Stan środków pieniężnych na koniec roku oraz tych z emisji akcji to ponad 200 mln zł. Specyfika naszej działalności wymaga właśnie zabezpieczenia cash flow z góry na cały planowany proces inwestycyjny. Środki te oraz podpisane umowy kredytowe zabezpieczają naszą płynność.
giełdosz@MSP: Porównując sprzedaż budynku, a zatrzymanie do zarządzania. Po jakim czasie zyski z zarządzania przewyższają te uzyskane ze sprzedaży budynku. Oczywiście w przybliżeniu? I czy w ogóle przewyższają?
Jan Motz: To nie do końca tak:-) Nieruchomości, którymi zarządzamy najpierw sprzedajemy i odzyskujemy środki. Tak jak miało to miejsce w przypadku FIZ-u, gdzie ze sprzedaży odzyskaliśmy blisko 64 mln zł, nadal zarządzając tym funduszem.
Inwestor: Pojawiła się informacja, że spółka będzie musiała przełożyć realizację II fazy projektu Eurocentrum Office Complex. Kiedy wówczas zakończyłaby się ta faza?
Jan Motz: Przesunęliśmy rozpoczęcie II fazy, po oddaniu do użytkowania i ustabilizowaniu przychodów z I fazy Eurocentum. Tak jak już powiedziałem, skomercjalizowanych jest 51% obiektu i spodziewamy się podnieść ten parametr o kilkadziesiąt procent do końca roku, wówczas przystąpimy do kolejnej fazy, bo nie chcemy, aby te budynki się "kanibalizowały".
Agnieszka: Witam serdecznie, a co z planami realizacji inwestycji Neptun House w Gdańsku? Kiedy może ruszyć budowa obiektu?
Jan Motz: Umowa z międzynarodowym operatorem hotelowym jest już w podpisie. Mamy nadzieję, że już niedługo będziemy mogli podać nazwę renomowanego najemcy i wtedy zaczynamy projekt. Spodziewamy się, że budowa rozpocznie się jeszcze w tym roku.
Arek_kraków: chciałbym dowiedzieć się czy umowy z podwykonawcami obejmują kary umowne za spóźnienia? Jak są respektowane? Czy były już takie przypadki?
Jan Motz: Wszystkie nasze budowy realizowane są zgodnie z harmonogramem.
inwestuję nieszablonowo: Jak wygląda finansowanie projektów w budowie? Jakie są to kanały?
Jan Motz: Według standardowego modelu na rynku. Najpierw nasz wkład własny w wysokości 30-40% budżetu, a potem kredyt bankowy.
olo@wp: Czy środki pozyskane z oferty publicznej zostały już w jakiś sposób spożytkowane? Jeśli tak, to w jaki sposób?
Jan Motz: Na dziś zainwestowaliśmy mniej niż połowę pozyskanych środków. Przede wszystkim na Royal Wilanów.
Akcjonariusz_mniejszościowy: Czy spółka planuje utworzenie własnej spółki zajmującej się stricte budową i wykończeniówką?
Jan Motz: Ne mamy takich planów.
raiff: Jak będzie wyglądała zmiana działalności z budowania do sprzedaży, na budowanie do zarządzania. Ile lat potrwa i jak odbije się to na wynikach?
Jan Motz: Nie mówimy o zmianie, a raczej o powolnej ewolucji, poza tym ta ewolucja nie pozbawia nas zastrzyków pieniężnych ze sprzedaży nieruchomości. Również nie jest tak, że nie będziemy sprzedawać nieruchomości na rynku w sytuacji, gdy dostaniemy dobrą ofertę. My po prostu zarządzamy sprzedanymi obiektami, generując dodatkowe źródło dochodu z zarządzania.
Cytrynowa Nutka: Czy planują Państwo w najbliższym czasie zakupy nowych gruntów i rozwój kolejnych projektów deweloperskich?
Jan Motz: Zakup gruntów pod nowe projekty deweloperskie nie jest naszym priorytetem. Raczej poszukujemy obiektów generujących przychody, do których możemy dodać wartość i sprzedać je.
w.wojnowski@retailnet.pl: Czy interesuje was zakup większych centrów handlowych oprócz typu high-street? W skład funduszu nieruchomości high-street obecnie wchodzi 39 nieruchomości, gdzie są położone?
Jan Motz: Tak, to są obiekty, którym się przyglądamy. High-street'y, które są w funduszu zlokalizowane są w 26 miastach w Polsce.
wynik: wyniki dobre, można brać. w dalszym ciągu taniej niż IPO!
Jan Motz: :-) Zarząd też tak uważa, niestety biorąc pod uwagę niewielką podaż trudno jest zrealizować te zakupy.
AT_sygnały: Ile będzie wynosiło zadłużenie w trakcie rozpoczęcia prac nad kolejnymi projektami?
Jan Motz: Zadłużenie oczywiście będzie wzrastać, jednak do rozsądnego poziomu. Analitycy z mBanku i BESI szacują, że w najbardziej pracowitym okresie nasze zadłużenie wyniesie 55-60%. I to jest słuszne założenie.
kotok: rynek nieruchomości w mojej opinii chrakateryzuje się dużą zmiennością stawek czynszów i wartości budynków. Jak spółka broni się przed tym?
Jan Motz: Widzimy presje na czynsze, przede wszystkich w dużych obiektach biurowych w Warszawie. Z kolei czynsze w nieruchomościach handlowych są stabilne, a nawet rosnące. Wartość i wyceny budynków są stabilne. Istotną dla nas na dziś kwestią jest taka obsługa i serwis dla najemców, aby pozostawiali z nami na lata. Zawsze dużo droższe jest pozyskanie nowego, niż utrzymanie stałego najemcy.
Kalina: Jak wygląda wycena nieruchomości, kto ją przeprowadza i po jakich cenach? Jaki bufor jest uwzględniany?
Jan Motz: Wycena nieruchomości jest zawsze poparta operatem niezależnego rzeczoznawcy. W tym roku dla większości nieruchomości raporty były przygotowane przez Emmerson Evaluation oraz CBRE. Każda wycena jest też przeglądana przez Zarząd i do bilansu prezentowana jest najniższa z powyższych.
giełdowy: ciekawi mnie akie projekty są bardziej opłacalne. Duże realizacje typu skyscraper czy mniejsze apartamentowce?
Jan Motz: Nie jesteśmy deweloperem, a tym bardziej mieszkaniowym, ale z doświadczenia wiemy, że w nieruchomościach najważniejsze są trzy rzeczy: lokalizacja, lokalizacja i lokalizacja:-)
miły_marek: Spółka posiada dość niski poziom zadłużenia. Czy docelowo struktura finansowania będzie się opierać w większym stopniu na kapitale obcym?
Jan Motz: Tak, potwierdzamy, że w przyszłości ten wskaźnik wzrośnie, ale zawsze będziemy chcieli zachować bezpieczną strukturę kapitałową.
elbanano: na jakim poziomie w 2013 roku kształtowały się koszty z tytułu napraw i remontów nieruchomości?
Jan Motz: Koszty remontu napraw wyniosły 1,4 mln zł i dotyczyły w większości budynku Alfa w Al. Jerozolimskich.
leśny: Z jakiego powodu posiadacie w ramach grupy aż 57 spółki zależne? Nie wpływa to na zbyt duże koszty działalności operacyjnej?
Jan Motz: To faktycznie sporo, ale jest to standard w branży wynikający z tego, że każdy bank finansujący konkretny projekt chce, aby ten projekt był w wydzielonej spółce celowej i był odseparowany od innej działalności.
mufc: mam pytanie w kwestii nieruchomości inwestycyjnych, które dosyć mocno są zależne od kursów. Pytanie: jak zabezpieczacie się przed wahaniami kursowymi EUR/PLN?
Jan Motz: Przede wszystkim stosujemy naturalny hedging tzn. dobieramy walutę kredytu do waluty przychodów. Innymi słowy jeśli przychody z najmu są w EUR, to zaciągamy finansowanie w EUR. Niestety, spółka ma profil "eksportera" i do mementu, gdy nie wejdziemy do strefy euro wyceny nieruchomości wyrażone z złotówkach będą się wahać w zależności od kursu EUR. Nasze wyceny w EUR są stabilne i rosną z roku na rok.
royal: Jaka część powierzchni Royal Wilanów jest na ten moment wynajęta?
Jan Motz: na dziś mamy podpisane umowy na prawie 62% powierzchni handlowej i 20% powierzchni biurowej. Jednocześnie mamy uzgodnione warunki najmu na kolejne 14% powierzchni handlowej i podpisane listy intencyjne na kolejne 20% powierzchni biurowej. Ostatnie 25% wstrzymaliśmy do momentu wyjścia budowy z ziemi, czyli po wrześniu tego roku, tak, aby uzyskać wyższe czynsze.
maklerska: W jakim stopniu skomercjalizowany został Eurocentrum Office Complex?
Jan Motz: Na dziś Eurocentrum ma zawarte umowy najmu na 51% powierzchni biurowej, czyli ok. 21 tys. mkw. Ponadto jesteśmy też na short liście w 12 dużych przetargach na kolejne 20 tys. mkw. powierzchni. Cała I faza ma 42 tys. mkw.
Łukasz: Czy Spółka planuje realizację projektów poza granicami Polski?
Jan Motz: Nie planujemy takich projektów w tym roku.
Investor00: W jakim stopniu wyniki spółki uzależnione są od wahania kursów walutowych? Czy Spółka, by zabezpieczyć ryzyko walutowe, stosuje instrumenty pochodne? Jakie to instrumenty?
Jan Motz: Mamy podpisane umowy na dwóch poziomach: fund management (FIZ) oraz facility management (bieżące zarządzanie nieruchomościami).
Jan Motz: Dziękuję za te bardzo merytoryczne pytania. Przepraszam, że nie zdążyłem odpowiedzieć na wszystkie. Korzystając z okazji chciałbym zaprosić Państwa na Dzień Inwestora, który planujemy 24 czerwca tego roku. Pokażemy Państwu naszą zakończoną inwestycję Eurocentum Office Complex oraz budowę Royal Wilanów - proszę przygotować dobre buty, kaski my zapewniamy;-)
