Sila Realty Trust (SILA) jest funduszem inwestycyjnym typu REIT (Real Estate Investment Trust). Spółka koncentruje swoją działalność na nieruchomościach z sektora opieki zdrowotnej, w tym na budynkach dla pacjentów ambulatoryjnych, placówkach rehabilitacyjnych oraz obiektach chirurgicznych i specjalistycznych. Spółka opublikowała ostatnio wyniki za 1Q 2025 r. i dziś się im przyjrzymy.
Analiza spółki, sektora/branży i propozycja wskaźników branżowych
🟢 Przeczytaj także – Portfel SII: Sprzedajemy 2 spółki, w tym jedną z 45% zyskiem (28.05.2025)
🟢 Przeczytaj także – 4 spółki do obserwacji w czerwcu. Benefit Systems, Spyrosoft i inne pod lupą analityka
Dla REIT-ów, zwłaszcza tych skoncentrowanych na nieruchomościach medycznych, kluczowe wskaźniki to:
- FFO (Funds From Operations): Zysk z działalności operacyjnej, standardowy wskaźnik rentowności dla REIT-ów.
- Core FFO (Core Funds From Operations): FFO skorygowane o pozycje jednorazowe lub niezwiązane z podstawową działalnością.
- AFFO (Adjusted Funds From Operations): FFO skorygowane o cykliczne wydatki kapitałowe (CAPEX) związane z utrzymaniem nieruchomości; często uważany za lepszy wskaźnik zdolności do wypłaty dywidendy.
- NOI (Net Operating Income): Zysk operacyjny netto z nieruchomości.
- Cash NOI: NOI w ujęciu gotówkowym.
- Same Store Cash NOI: Gotówkowy NOI dla portfela nieruchomości posiadanych przez spółkę przez cały porównywalny okres, co pozwala ocenić organiczny wzrost.
- Wskaźnik wynajęcia/obłożenia (Weighted average leased rate): Procent wynajętej powierzchni.
- Średni ważony pozostały okres najmu (Weighted average remaining lease term - WALT): Wskaźnik stabilności przepływów pieniężnych z najmu.
- Wzrost czynszu (Weighted average rent escalation): Średni roczny wzrost stawek czynszu.
- Wskaźniki zadłużenia: np. Dług netto / EBITDAre, Net Debt Leverage Ratio.
- Wskaźniki wypłaty (Payout Ratios): np. FFO Payout Ratio, Core FFO Payout Ratio, AFFO Payout Ratio, pokazujące jaką część zysków spółka przeznacza na dywidendy.
- EBITDAre (Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization for Real Estate): EBITDA skorygowana zgodnie ze standardami NAREIT.
- Dywidenda na akcję (Annualized distribution per share).
🟢 Sprawdź także – Zapis webinaru analitycznego AT – Analiza rynku i spółek z GPW/NC (29.05.2025)
🟢 Weź udział – Webinar fundamentalny – omówienie ciekawych i obserwowanych spółek z GPW + Q&A (05.06.2025)
Tabela z kluczowymi wskaźnikami i ich zmianą
Poniżej przedstawiono kluczowe wskaźniki finansowe i operacyjne SILA za Q1 2025 w porównaniu do Q1 2024 (YoY) oraz Q4 2024 (QoQ), bazując na danych GAAP i non-GAAP. Wszystkie kwoty w tys. USD, chyba że wskazano inaczej.
|
Wskaźnik |
Q1 2025 |
Q1 2024 |
Zmiana YoY |
Q4 2024 |
Zmiana QoQ |
|
Wyniki Finansowe (GAAP) |
|||||
|
Przychody z najmu |
48 256 |
50 639 |
-4,7% |
46 545 |
3,7% |
|
Zysk netto przypadający akcjonariuszom zwykłym |
7 898 |
14 980 |
-47,3% |
11 114 |
-28,9% |
|
Zysk netto na akcję rozwodniony (USD) |
0,14 |
0,26 |
-46,2% |
0,20 |
-30,0% |
|
Wyniki Finansowe (Non-GAAP) |
|||||
|
EBITDAre |
36 516 |
39 096 |
-6,6% |
33 859 |
7,8% |
|
FFO |
29 166 |
33 779 |
-13,7% |
28 571 |
2,1% |
|
FFO na akcję rozwodniony (USD) |
0,52 |
0,59 |
-11,9% |
0,51 |
2,0% |
|
Wskaźnik wypłaty FFO |
77,1% |
69,9% |
7,2 p.p. |
77,5% |
-0,4 p.p. |
|
Core FFO |
29 607 |
36 160 |
-18,1% |
28 998 |
2,1% |
|
Core FFO na akcję rozwodniony (USD) |
0,53 |
0,63 |
-15,9% |
0,52 |
1,9% |
|
Wskaźnik wypłaty Core FFO |
76,0% |
65,3% |
10,7 p.p. |
76,4% |
-0,4 p.p. |
|
AFFO |
29 448 |
38 285 |
-23,1% |
30 235 |
-2,6% |
|
AFFO na akcję rozwodniony (USD) |
0,53 |
0,66 |
-19,7% |
0,54 |
-1,9% |
|
Wskaźnik wypłaty AFFO |
76,4% |
61,7% |
14,7 p.p. |
73,3% |
3,1 p.p. |
|
Cash NOI |
41 183 |
46 940 |
-12,3% |
40 960 |
0,5% |
|
Wskaźniki Portfelowe (na koniec okresu) |
|||||
|
Liczba nieruchomości1 |
136 |
136 |
0,0% |
135 |
0,7% |
|
Powierzchnia do wynajęcia (w tys. stóp kw.) |
5 333 |
5 258 |
1,4% |
5 263 |
1,3% |
|
Średnia ważona eskalacja czynszu |
2,2% |
2,2% |
0,0 p.p. |
2,2% |
0,0 p.p. |
|
Średni ważony wskaźnik wynajęcia |
96,0% |
99,2% |
-3,2 p.p. |
96,0% |
0,0 p.p. |
|
Średni ważony pozostały okres najmu (lata) |
9,7 |
8,4 |
1,3 roku |
9,7 |
0,0 roku |
|
Liczba umów najmu2 |
169 |
169 |
0,0% |
169 |
0,0% |
|
99,9% |
99,9% |
0,0 p.p. |
99,9% |
0,0 p.p. |
|
|
Wskaźniki Zadłużenia i Finansowe (na koniec okresu) |
|||||
|
Dług netto |
526 542 |
434 758 |
21,1% |
485 156 |
8,5% |
|
Wskaźnik dźwigni długu netto (Net debt leverage ratio)5 |
26,2% |
20,5% |
5,7 p.p. |
26,5% |
-0,3 p.p. |
|
Dług netto do EBITDAre |
3,5x |
3,0x |
0,5x |
3,3x |
0,2x |
|
Wskaźnik pokrycia odsetek |
5,0x |
7,4x |
-2,4x |
6,4x |
-1,4x |
|
Roczna dywidenda na akcję (USD)6 |
1,60 |
- |
- |
- |
- |
1 Bez dwóch niezabudowanych działek.
2 Umowy typu master lease liczone są jako pojedyncza umowa.
3 Obejmuje umowy najmu typu triple net oraz absolute net.
4 Na podstawie rocznego kontraktowego czynszu bazowego.
5 W Q1 2024 obliczany jako dług netto do skorygowanej wartości godziwej nieruchomości. Dla Q1 2025 i Q4 2024 jako dług netto do wartości przedsiębiorstwa (enterprise value) po wejściu spółki na giełdę.
6 Dane dla Q1 2025; brak porównywalnych danych w tabeli dla Q1 2024 i Q4 2024 ponieważ spółka debiutowała w czerwcu 2024 roku.
Podstawowe wskaźniki na wykresach:
Rysunek 1: SILA Realty Trust: FFO per share, Core FFO per share oraz AFFO per share za ostatnie 5 kwartałów.
Źródło: opracowanie własne.
Rysunek 2 SILA Realty Trust: przychody z najmu oraz zysk netto za ostatnie 5 kwartałów.
Źródło: opracowanie własne.
Rysunek 3 SILA Realty Trust: obłożenie nieruchomości oraz powierzchnia zarządzanych nieruchomości za ostatnie 5 kwartałów.
Źródło: opracowanie własne.
Rysunek 4 SILA Realty Trust: dług netto oraz relacja długu netto do EBITDAre za ostatnie 5 kwartałów.
Źródło: opracowanie własne.
Rysunek 5 SILA Realty Trust: wskaźniki wypłaty dywidendy (FFO, Core FFO, AFFO Payout Ratio) w procentach, od Q1 2024 do Q1 2025.
Źródło: opracowanie własne.
Zmiany w segmentach biznesowych i regionach geograficznych
Na podstawie danych z Q1 2025:
- Dywersyfikacja Nieruchomości (wg rocznego czynszu bazowego, marzec 2025):
- Budynki dla pacjentów ambulatoryjnych (Medical Outpatient Building): 37,0% rocznego czynszu bazowego (64,7% liczby nieruchomości)
- Placówki rehabilitacyjne (Inpatient Rehabilitation Facility): 31,2% rocznego czynszu bazowego (19,9% liczby nieruchomości)
- Obiekty chirurgiczne i specjalistyczne (Surgical and Specialty Facilities¹): 31,8% rocznego czynszu bazowego (15,4% liczby nieruchomości)
Rysunek 6: Dywersyfikacja nieruchomości wg rocznego czynszu bazowego.
Źródło: opracowanie własne.
- Koncentracja Najemców (wg rocznego czynszu bazowego, marzec 2025):
- Pojedynczy najemca (Single Tenant): 90,9% rocznego czynszu bazowego (89,7% liczby nieruchomości)
- Wielu najemców (Multi-Tenant): 9,1% rocznego czynszu bazowego (10,3% liczby nieruchomości)
Rysunek 7: Koncentracja najemców wg rocznego czynszu bazowego.
Źródło: opracowanie własne.
- Najważniejsze Rynki (Top 10, wg % rocznego kontraktowego czynszu bazowego z marca 2025 vs marzec 2024):
- Dallas: 7,8%
- Oklahoma City: 7,2%
- San Antonio: 5,4%
- Akron: 4,1%
- Des Moines: 4,0%
- Tucson: 4,0%
- Philadelphia: 3,5%
- Houston: 3,0%
- Chicago: 2,9%
- Austin: 2,8%
Łącznie Top 10 Rynków: 44,7% (bez zmian vs Q1 2024 jeśli odnosić do sumy tych samych rynków w Q1 2024).
Rysunek 8: Najważniejsze rynki spółki wg. miast.
Źródło: opracowanie własne.
- Najważniejsze Stany (Top 10, wg % rocznego kontraktowego czynszu bazowego z marca 2025):
- Texas: 28,1%
- Oklahoma: 7,2%
- Louisiana: 5,7%
- Arizona: 5,5%
- California: 5,1%
- Ohio: 4,8%
- Florida: 4,6%
- Arkansas: 4,2%
- Iowa: 4,0%
- New Jersey: 3,5%
Rysunek 9: Najważniejsze rynki spółki wg. stanów.
Źródło: opracowanie własne.
W Q1 2025 spółka dokonała jednej akwizycji nieruchomości Knoxville Healthcare Facility za 35,3 mln USD. Nie było żadnych sprzedaży w kwartale.
Obiekty chirurgiczne i specjalistyczne obejmują placówki chirurgiczne, szpitale opieki długoterminowej, placówki opieki behawioralnej, opiekę przejściową, mikroszpitale i szpitale opieki krótkoterminowej.
Omówienie zadłużenia spółki
Na dzień 31 marca 2025 roku zadłużenie (Principal debt outstanding) wynosiło 557,0 mln USD, co stanowi wzrost w porównaniu do 525,0 mln USD na koniec Q4 2024 i Q1 2024. Dług netto wyniósł 526,5 mln USD, co oznacza wzrost o 8,5% QvQ (z 485,2 mln USD) i o 21,1% YoY (z 434,8 mln USD). Wskaźnik dźwigni długu netto (Net debt leverage ratio), obliczany jako dług netto do wartości przedsiębiorstwa, wyniósł 26,2%, nieznacznie niżej niż 26,5% w Q4 2024, ale wyżej niż 20,5% w Q1 2024 (gdzie był liczony do skorygowanej wartości godziwej nieruchomości). Stosunek długu netto do EBITDAre wzrósł do 3,5x z 3,3x w Q4 2024 i 3,0x w Q1 2024. Wskaźnik pokrycia odsetek (Interest coverage ratio) spadł do 5,0x z 6,4x w Q4 2024 i 7,4x w Q1 2024.
Zgodnie z kluczowymi kowenantami dla niezabezpieczonej linii kredytowej:
- Stosunek całkowitego zadłużenia do całkowitej wartości aktywów brutto: 24,2% (wymagane ≤ 60,0%).
- Stosunek zadłużenia zabezpieczonego do całkowitej wartości aktywów brutto: 0,0% (wymagane ≤ 30,0%).
- Stosunek skorygowanego EBITDA do stałych opłat: 6,57x (wymagane ≥ 1,50x).
- Stosunek skorygowanego NOI z nieruchomości nieobciążonych w ramach linii kredytowej do całkowitych niezabezpieczonych kosztów odsetkowych: 7,07x (wymagane ≥ 1,75x).
Wszystkie kowenanty są spełnione.
Całkowite zadłużenie spółki na 31 marca 2025 r. wynosiło 557,0 mln USD, z czego 525,0 mln USD (94,3%) to zadłużenie zabezpieczone (hedged debt) poprzez swapy stóp procentowych, ze średnią stopą 4,6%. Pozostałe 32,0 mln USD (5,7%) to zadłużenie o zmiennej stopie procentowej (linia obrotowa) ze średnią stopą 5,6%.
Terminy zapadalności długu rozłożone są na lata 2027 (250 mln USD) i 2028 (275 mln USD), z możliwością przedłużenia. Linia obrotowa (niezaciągnięta na 568 mln USD) zapada w 2029 roku.
Omówienie dywidendy i skupu akcji własnych
- Dywidenda: Na dzień 31 marca 2025 roku roczna stopa dystrybucji na akcję wynosiła 1,60 USD. Wskaźniki wypłaty dywidendy (Payout Ratios) w Q1 2025 wynosiły: FFO Payout Ratio 77,1%, Core FFO Payout Ratio 76,0%, AFFO Payout Ratio 76,4%.
- Skup akcji własnych: Spółka nie prowadzi skupu akcji własnych co jest charakterystyczne dla REITów.
Szczegółowa analiza konferencji wynikowej za Q1 2025.
Jak wyniki finansowe Sila Realty Trust w pierwszym kwartale 2025 roku odzwierciedlają jej deklarowaną strategię i obecne warunki ekonomiczne, zwłaszcza w zakresie NOI, AFFO i siły bilansu?
Odpowiedź:
Wyniki finansowe Sila Realty Trust w pierwszym kwartale 2025 roku, pomimo pewnych spadków w porównaniu z rokiem poprzednim, odzwierciedlają konserwatywne zarządzanie i silną pozycję bilansową w obliczu niepewnego otoczenia makroekonomicznego. Przychody operacyjne netto (NOI) wyniosły 41,2 mln USD, co stanowi niewielki wzrost o około 50 punktów bazowych w porównaniu z poprzednim kwartałem, napędzany planowanymi podwyżkami czynszów i przejęciem obiektu opieki zdrowotnej w Knoxville. Jednak w porównaniu z pierwszym kwartałem 2024 roku, Cash NOI spadł o 12,3%, głównie z powodu jednorazowych opłat za rozwiązanie umów i odprawy (6,1 mln USD) otrzymanych w 2024 roku, a także bankructw Steward Healthcare i Genesis Care. Skorygowane fundusze z operacji (AFFO) wyniosły 29,4 mln USD (0,53 USD na akcję rozwodnioną), co stanowi spadek w porównaniu z 30,2 mln USD w poprzednim kwartale, głównie z powodu wzrostu kosztów odsetek związanych z nowymi umowami swapowymi na stopy procentowe zawartymi pod koniec 2024 roku.
Pomimo tych spadków, Sila utrzymała silną pozycję bilansową z konserwatywnym wskaźnikiem zadłużenia netto do EBITDAre na poziomie 3,5x (celowy zakres to 4,5x-5,5x), co jest niższe niż u większości jej konkurentów, co świadczy o zdyscyplinowanym podejściu. Firma posiadała ponad 598 mln USD płynności, w dużej mierze dzięki nowej linii kredytowej w wysokości 600 mln USD (przekroczonej o około 70%). Wskaźnik wypłaty AFFO na poziomie 76,4% zapewnia akcjonariuszom pewność co do stabilności dywidendy. To wszystko podkreśla dążenie Sili do bycia odpornym i zrównoważonym REIT-em w zmiennych warunkach rynkowych.
