Chat with us, powered by LiveChat

Relacja z ZWZA spółki GTC S.A.

Skomentuj artykuł

W dniu 24 marca 2010 roku Stowarzyszenie Inwestorów Indywidualnych (SII),  reprezentowane przez pełnomocnika, wzięło udział w Zwyczajnym Walnym Zgromadzeniu Akcjonariuszy Globe Trade Center S.A. (WZA).

Na Zwyczajnym Walnym Zgromadzeniu zarejestrowanych było 96 akcjonariuszy Spółki. Reprezentowali oni  151 840 708 głosów, stanowiących 69,21% wszystkich głosów i kapitału zakładowego, w tym 3 akcjonariuszy posiadających powyżej 5% głosów.

 

  1. GTC Real Estate Holding B.V. (GTC RE) – 94.483.780 begin_of_the_skype_highlighting głosów stanowiących 62,232% głosów na Zgromadzeniu i 43,074% głosów w ogólnej liczbie głosów,
  2. ING Otwarty Fundusz Emerytalny S.A. (ING) – 17.544.352 begin_of_the_skype_highlighting end_of_the_skype_highliggłosów stanowiących 11,554% głosów na Zgromadzeniu i 7,997% głosów w ogólnej liczbie głosów,
  3. Aviva Otwarty Fundusz Emerytalny BZ WBK S.A. (Aviva) – 15.000.000 głosów stanowiących 9,879% głosów na Zgromadzeniu i 6,838% głosów w ogólnej liczbie głosów.

 

Przedmiotem obrad Walnego Zgromadzenia było:

 

- Podjecie uchwały w sprawie rozpatrzenia i zatwierdzenia sprawozdania finansowego Spółki za rok obrotowy 2009 oraz sprawozdania Zarządu z działalności Spółki w roku obrotowym 2009.

- Podjęcie uchwały w sprawie rozpatrzenia i zatwierdzenia skonsolidowanego sprawozdania finansowego grupy kapitałowej Spółki za rok obrotowy 2009.

- Podjecie uchwały w sprawie podziału zysku/pokrycia straty za rok obrotowy 2009.

- Podjecie uchwał w sprawie udzielenia absolutorium członkom Zarządu Spółki z wykonywanych przez nich obowiązków w roku obrotowym 2009.

- Podjecie uchwały w sprawie udzielenia absolutorium członkom Rady Nadzorczej Spółki z wykonywanych przez nich obowiązków w roku obrotowym 2009.

- Zmiany w składzie Rady Nadzorczej Spółki, w tym podjęcie uchwały w sprawie powołania Członka Niezależnego Rady Nadzorczej.

 

Z powodu dużej liczby akcjonariuszy reprezentowanej przez jednego pełnomocnika rozpoczęcie walnego opóźniło się o 45 min. W związku z zaplanowanym wylotem Zarządu poproszono przedstawiciela SII o możliwość odpowiedzi na pytania w terminie późniejszym. Ponieważ spółka przedstawiła solidny raport, a pytania jedynie doprecyzowywały sprawozdania przedstawiciel SII wyraził zgody na taki tryb na zasadzie „Gentlemen\'s agreement”

 

Oto zadane pytania i uzyskane odpowiedzi:

 

  1. 1.      Jak ocenia Pan sytuację w sektorze nieruchomości na poszczególnych rynkach w regionie, w których spółka prowadzi działalność operacyjną?
  2. 2.      Który rynek jest obecnie w ocenie Zarządu najbardziej perspektywiczny?

 

Rynki te  różnią się znacznie pod względem atrakcyjności. Na jednym biegunie jest Ukraina i Rosja, gdzie niedostępność i wysoki koszt finansowania, oraz ogólny klimat biznesowy i bezpieczeństwo inwestycji nie skłaniają nas do rozpoczęcia nowych projektów. Na drugim biegunie jest Polska i Czechy, ze zdecydowanym wskazaniem na Polskę, które są w najlepszej kondycji. W pozostałych krajach są trudności z finansowaniem oraz problem z  wysokim kosztem kredytu, ale przede wszystkim największą trudnością jest popyt ze strony najemców, co jest bezpośrednim efektem kryzysu ekonomicznego. Z drugiej strony konkurencja ze strony innych deweloperów jest mniejsza, stąd tez znaczny spadek podaży nowych obiektów. Sytuacja w przyszłym roku powinna zacząć się poprawiać.

 

 

  1. 3.      Jakimi instrumentami spółka zabezpiecza się przed ryzykiem walutowym?

 

Są to umowy hedgingowe dla kredytów w spółkach celowych, zabezpieczające ryzyko stopy procentowej oraz Cross Interest Currency Swap PLN/EUR dla emisji obligacji GTC S.A. wyemitowanych w PLN.

 

  1. 4.      Jaką część swoich przepływów spółka zabezpiecza instrumentami pochodnymi?

 

W inwestycjach biurowych i handlowych zarówno koszty jaki dochody są denominowane w euro, nie ma więc potrzeby dodatkowego zabezpieczenia dochodów poprzez transakcje hedgingowe.

 

  1. 5.      Jaki jest obecnie średni koszt długu oprocentowanego (długoterminowego), którym spółka finansuje realizacje swoich projektów?

 

Średni koszt długu to ok 6.1 %

 

  1. 6.      Jaki jest średni okres wymagalności zobowiązań długoterminowych posiadanych przez spółkę?

 

Tabela z zapadalnością długu poniżej:

 

 

 

 

  1. 7.      Jak oceniają Państwo parametry dotyczące ściągalności należności, szczególnie w porównaniu z sektorem?

 

W większości naszych inwestycji biurowych i handlowych nie mamy większych problemów ze ściąganiem należności. Pogorszenie wskaźnika wynika przede wszystkim z trudnej sytuacji najemców w Rumunii w małych centrach handlowych w  Buzau, Piatra Neamt i Suceva, co skutkowało opóźnieniami w płatnościach czynszu. Traktujemy jednak to zjawisko jako przejściowe, i druga połowa tego roku powinna przynieść poprawę.

 

8. Wskaźnik spłaty zobowiązań jest prawie 50% mniejszy od średniego w sektorze – co wpłynęło na słabsze parametry?

 

9. Jakie czynniki wpłynęły na niemal 200 mln stratę spółki na operacjach finansowych?

 

Straty finansowe to głownie ujemna wycena instrumentów zabezpieczających, która wcześniej była ujmowana w bilansie, a w wyniku przyjęcia innych zasad rachunkowości w roku 2009 została zaprezentowana.

 

10. Czy spółka może przybliżyć kulisy zobowiązania po wygaśnięciu opcji PUT w stosunku do spółki Ayrad, w wyniku czego spółka była zobowiązana zapłacić 73 mln złotych ?

 

Transakcja realizacji opcji put, została opisana w nocie 6 w sprawozdaniu finansowym za I kw 2009, które znajduje się na www.gtc.com.pl.

 

11. Jak wygląda koncentracja powierzchni handlowej (procentowo)? Mam na myśli ryzyko związane z bankructwem sieci sklepów (przykład Galerii Centrum)?

 

Nie ma ryzyka koncentracji. Każdy z największych najemców nie zajmuje więcej niż 5% powierzchni naszego portfela, a ci najwięksi, tak jak Zara, H&M, Cinema City mają bardzo dobry standing finansowy. Mieliśmy kilka przypadków upadłości w naszych centrach handlowych, takich jak np. Monnari. We wszystkich przypadkach zastąpiliśmy ich lepszymi najemcami za wyższy czynsz.

 

12. Czy spółka rozważała możliwość sprzedaży nieruchomości w Katowicach i Łodzi?

 

Raczej nie rozważaliśmy, są to bardzo dobre lokalizacje w perspektywicznych miastach.

 

13. Rok 2009 to  duży spadek rentowności: aktywów (ROA), kapitału własnego (ROE) oraz rentowność operacyjna aktywów – co wg państwa było tego przyczyną? Czy spodziewają się państwo polepszenia czy może pogorszenia wskaźników?

 

Spadek wyniku z trendu spadkowego całego rynku nieruchomości inwestycyjnych. Ożywienie na rynku inwestycyjnym (i spadek stóp kapitalizacji) obserwowane w ostatnich miesiącach pozwala mieć nadzieje, że niekorzystny trend się odwraca. Zaowocować to powinno wzrostem wartości nieruchomości inwestycyjnych, pojawieniem się zysków z wyceny nieruchomości, a tym samym wzrostem ROA i ROE. Spadek marży operacyjnej na aktywach wynikał z dwóch czynników:

 

1) z jednej strony wzrostu wartości aktywów w związku z postępem w realizacji nowych obiektów,

2) za drugiej strony braku przychodów operacyjnych dla obiektów będących jeszcze w budowie.

 

 

Podczas Walnego pełnomocnik SII głosował za udzieleniem absolutorium członkom organów Spółki

 

Przy powoływaniu członka Rady Nadzorczej Pełnomocnik SII wstrzymał się od głosu.

Problem natomiast powstał w momencie, gdy Pełnomocnik akcjonariusza spółki zaproponował uchwałę nr 23 dotyczącą wynagrodzenia dla powoływanego członka Zarządu. Uchwała tak nie znalazła się w porządku obrad i, w ocenie przedstawiciela SII wynikającej z przepisu Kodeksu spółek handlowych, formalnie walne nie mogło podjąć takiej uchwały. Pełnomocnik SII głosował przeciw uchwale, jednocześnie zgłosił sprzeciw do protokołu. Sprzeciw został podyktowany jako działanie prewencyjne aby w przyszłości, uniknąć podejmowania w ten sposób uchwał. Jednak ze zrozumieniem przyjął wyjaśnienia Zarządu, iż uchwała nr 23 nie dotyczy istotnych spraw spółki, a jedynie standardowej procedury w spółce.

 

 

Tomasz Bujak

Zwiększenie konkurencyjności działalności Stowarzyszenia Inwestorów Indywidualnych poprzez wdrożenie oprogramowania do obsługi subskrypcji

Stowarzyszenie Inwestorów Indywidualnych realizuje projekt "Zwiększenie konkurencyjności działalności Stowarzyszenia Inwestorów Indywidualnych poprzez wdrożenie oprogramowania do obsługi subskrypcji" współfinansowany przez Unię Europejską ze środków Funduszy Europejskich w ramach Programu Operacyjnego Inteligentny Rozwój. Sfinansowano w ramach reakcji Unii na pandemię COVID-19. Więcej informacji o projekcie