Banki, nieruchomości i marihuana – czyli wesołe jest życie REITu

Innovative Industrial Properties (NYSE: IIPR)

Innovative Industrial Properties, to kolejny przedstawiciel sektora REITów¹. Jest to bardzo młody podmiot, który zadebiutował na nowojorskiej giełdzie w końcówce roku 2016, ale nawet w tak krótkim czasie zdążył (dosłownie) ozłocić swoich akcjonariuszy. Tradycyjnie porównajmy zwrot z zainwestowanych 10 tys. dolarów w akcje spółki vs zwrot z tej samej kwoty „zaparkowanej” w indeksie. Szczęśliwiec, który nabyłby akcje spółki 30 listopada 2016 roku (już po debiucie) za 10 tys. USD, dzisiaj posiadałby na rachunku aktywa o wartości 119 515 dolarów, co przekłada się na średnioroczną stopę zwrotu na poziomie 59.24%! W tym samym czasie inwestycja w indeks przyniosłaby 16.47% średniorocznie, a kwota inwestycji urosłaby z 10 000 USD do 22 546 USD. Powyższe wyliczenia zakładają reinwestycję wypłacanych dywidend.

Rysunek 1 Zwrot z inwestycji w akcje Innovative Industrial Properties vs SP500 w okresie listopad 2016 – marzec 2022 Źródło: portfoliovisualizer.com. Dane w ujęciu miesięcznym

Spółka zaczęła wypłacać dywidendę w czerwcu 2017 (w około dziewięć miesięcy po debiucie), do czego zresztą zobowiązuje ją status REITa². Początkowe 15c na akcję, bardzo szybko urosło do dzisiejszych 1.75$, co oznacza blisko dwunastokrotny wzrost.

Rysunek 2 Maksymalne obsunięcie kapitału dla inwestycji w akcje Innovative Industrial Properties vs SP500 w okresie listopad 2016 – marzec 2022 Źródło: portfoliovisualizer.com. Dane w ujęciu miesięcznym.

Jak wspominałem wcześniej, Innovative Industrial Properties to REIT, a dokładniej tzw. triple net lease REIT³ i jak wszystkie tego typu podmioty, spółka została mocno poturbowana przez pandemię w roku 2020. Tym niemniej w przeciwieństwie do większości REITów, już w listopadzie 2020 roku kurs jej akcji wrócił do poziomów sprzed pandemii, a obecna cena jest o ok 15% powyżej szczytu z 2019 roku. Mimo niesamowitych stóp zwrotu, warto zauważyć bardzo wysoką zmienność, jaką charakteryzują się akcje tej spółki. Od jej giełdowego debiutu, inwestorzy trzykrotnie musieli się liczyć przecenami sięgającymi 20 i więcej procent (w tym z dwoma na poziomie ok 30%):

Historia i profil działalności, czyli tajemnica sukcesu spółki

Spółka została założona w 2016 roku w San Diego w Kalifornii, w tym samym roku zadebiutowała na nowojorskiej giełdzie. Jest to podmiot o niskiej kapitalizacji, wynoszącej zaledwie 4.7 mld dolarów. Obecnie Innovative Industrial Properties działa w 18 stanach, zarządzając 108 nieruchomościami o łącznej powierzchni 8.1 miliona stóp kwadratowych (ok 752 tysiące metrów kwadratowych), z czego mniej więcej 25% jest w trakcie budowy lub przebudowy w celu dostosowania do profilu najemcy. Najwięcej nieruchomości spółka posiada w Pensylwanii (bazując na wartości nieruchomości oraz zakontraktowanych, przyszłych inwestycjach), a najmniej w New Jersey:

Rysunek 3 Geograficzne rozłożenie nieruchomości spółki Źródło: spółka

Innovative Industrial Properties zarządza nieruchomościami, przeznaczonymi pod uprawę i przetwarzanie marihuany – nieruchomości te są przeznaczone dla pojedynczego najemcy⁴. Warto dodać, że jest to pierwszy REIT koncentrujący się na nieruchomościach przeznaczonych dla operatorów konopnych⁵ na nowojorskiej giełdzie. Obecnie spółka wynajmuje swoje nieruchomości na 16+ lat (obecnie średnia to 16.6 roku), z czynszem wynoszącym 13% wartości nieruchomości. Wbudowane eskalatory czynszu wahają się między 2 a 3%. Opisane parametry się kosmicznie dobre porównując je nawet do tuzów rynku. Dla przykładu, jeden z najlepszych tripple nest lease REITów - Realty Income Corp⁶, wynajmuje nieruchomości za ok 6% ich wartości, a wbudowane eskalatory rzadko przekraczają 1%).

Rysunek 4 Innovative Industrial Properties: nieruchomość zlokalizowana w Kings Garden w Palm Springs w Kalifornii Źródło: spółka

Rysunek 5 Innovative Industrial Properties: wnętrze zakładu produkcyjnego Źródło: Spółka

Innovative Industrial Properties może sobie pozwolić na znacznie wyższe czynsze ze względu na specyficzne uregulowanie spółek z branży marihuanowej w Stanach Zjednoczonych. Otóż marihuana pozostaje nielegalna na szczeblu federalnym, pomimo tego, że poszczególne stany ją zalegalizowały. Rodzi to ciekawe konsekwencje dla podmiotów zajmujących się produkcją i sprzedażą przetworzonych konopi, z których najważniejsze to:

1. Brak dostępu do kapitału bankowego nawet w stanach, które zalegalizowały „maryśkę”
2. Podmioty te są obciążone artykułem 280e⁷, który stanowi, że nie wolno odliczać wydatków operacyjnych od osiąganych dochodów, jeżeli wydatki te są powiązane z produkcją nielegalnych substancji (a przypomnijmy, że marihuana na szczeblu federalnym jest wciąż uznawana za nielegalną). Wydatki operacyjne to m.in. czynsze, odsetki, wynagrodzenia itd.