Chat with us, powered by LiveChat
×Drogi Użytkowniku, przez dalsze aktywne korzystanie z naszego Serwisu (scrollowanie, zamknięcie komunikatu, kliknięcie na elementy na stronie poza komunikatem) bez zmian ustawień w zakresie prywatności, wyrażasz zgodę na przechowywanie na urządzeniu, z którego korzystasz tzw. plików cookies oraz na przetwarzanie Twoich danych osobowych pozostawianych w czasie korzystania przeze Ciebie z serwisów internetowych Stowarzyszenia Inwestorów Indywidualnych oraz innych parametrów zapisywanych w plikach cookies w celach analitycznych, reklamowych oraz funkcjonalnych. Jeżeli nie wyrażasz zgody na używanie przez nas cookies powinieneś zablokować ich zapisywanie na swoim urządzeniu zmieniając ustawienia swojej przeglądarki lub opuścić tę stronę. Aby uzyskać więcej informacji na temat plików cookies i przetwarzania danych osobowych, zapoznaj się z naszą polityką prywatności i zasadami dotyczącymi plików cookies.

Banki, nieruchomości i marihuana – czyli wesołe jest życie REITu

Innovative Industrial Properties (NYSE: IIPR)

Innovative Industrial Properties, to kolejny przedstawiciel sektora REITów1. Jest to bardzo młody podmiot, który zadebiutował na nowojorskiej giełdzie w końcówce roku 2016, ale nawet w tak krótkim czasie zdążył (dosłownie) ozłocić swoich akcjonariuszy. Tradycyjnie porównajmy zwrot z zainwestowanych 10 tys. dolarów w akcje spółki vs zwrot z tej samej kwoty „zaparkowanej” w indeksie. Szczęśliwiec, który nabyłby akcje spółki 30 listopada 2016 roku (już po debiucie) za 10 tys. USD, dzisiaj posiadałby na rachunku aktywa o wartości 119 515 dolarów, co przekłada się na średnioroczną stopę zwrotu na poziomie 59.24%! W tym samym czasie inwestycja w indeks przyniosłaby 16.47% średniorocznie, a kwota inwestycji urosłaby z 10 000 USD do 22 546 USD. Powyższe wyliczenia zakładają reinwestycję wypłacanych dywidend.

 

Rysunek 1 Zwrot z inwestycji w akcje Innovative Industrial Properties vs SP500 w okresie listopad 2016 – marzec 2022
Źródło: portfoliovisualizer.com. Dane w ujęciu miesięcznym

 

Spółka zaczęła wypłacać dywidendę w czerwcu 2017 (w około dziewięć miesięcy po debiucie), do czego zresztą zobowiązuje ją status REITa2. Początkowe 15c na akcję, bardzo szybko urosło do dzisiejszych 1.75$, co oznacza blisko dwunastokrotny wzrost.

 

Rysunek 2 Maksymalne obsunięcie kapitału dla inwestycji w akcje Innovative Industrial Properties vs SP500 w okresie listopad 2016 – marzec 2022
Źródło: portfoliovisualizer.com. Dane w ujęciu miesięcznym.

 

Jak wspominałem wcześniej, Innovative Industrial Properties to REIT, a dokładniej tzw. triple net lease REIT3 i jak wszystkie tego typu podmioty, spółka została mocno poturbowana przez pandemię w roku 2020. Tym niemniej w przeciwieństwie do większości REITów, już w listopadzie 2020 roku kurs jej akcji wrócił do poziomów sprzed pandemii, a obecna cena jest o ok 15% powyżej szczytu z 2019 roku. Mimo niesamowitych stóp zwrotu, warto zauważyć bardzo wysoką zmienność, jaką charakteryzują się akcje tej spółki. Od jej giełdowego debiutu, inwestorzy trzykrotnie musieli się liczyć przecenami sięgającymi 20 i więcej procent (w tym z dwoma na poziomie ok 30%):

Historia i profil działalności, czyli tajemnica sukcesu spółki

Spółka została założona w 2016 roku w San Diego w Kalifornii, w tym samym roku zadebiutowała na nowojorskiej giełdzie. Jest to podmiot o niskiej kapitalizacji, wynoszącej zaledwie 4.7 mld dolarów. Obecnie Innovative Industrial Properties działa w 18 stanach, zarządzając 108 nieruchomościami o łącznej powierzchni 8.1 miliona stóp kwadratowych (ok 752 tysiące metrów kwadratowych), z czego mniej więcej 25% jest w trakcie budowy lub przebudowy w celu dostosowania do profilu najemcy. Najwięcej nieruchomości spółka posiada w Pensylwanii (bazując na wartości nieruchomości oraz zakontraktowanych, przyszłych inwestycjach), a najmniej w New Jersey:

 

Rysunek 3 Geograficzne rozłożenie nieruchomości spółki
Źródło: spółka

 

Innovative Industrial Properties zarządza nieruchomościami, przeznaczonymi pod uprawę i przetwarzanie marihuany – nieruchomości te są przeznaczone dla pojedynczego najemcy4. Warto dodać, że jest to pierwszy REIT koncentrujący się na nieruchomościach przeznaczonych dla operatorów konopnych5 na nowojorskiej giełdzie. Obecnie spółka wynajmuje swoje nieruchomości na 16+ lat (obecnie średnia to 16.6 roku), z czynszem wynoszącym 13% wartości nieruchomości. Wbudowane eskalatory czynszu wahają się między 2 a 3%. Opisane parametry się kosmicznie dobre porównując je nawet do tuzów rynku. Dla przykładu, jeden z najlepszych tripple nest lease REITów - Realty Income Corp6, wynajmuje nieruchomości za ok 6% ich wartości, a wbudowane eskalatory rzadko przekraczają 1%).

 

Rysunek 4 Innovative Industrial Properties: nieruchomość zlokalizowana w Kings Garden w Palm Springs w Kalifornii
Źródło: spółka

 

Rysunek 5 Innovative Industrial Properties: wnętrze zakładu produkcyjnego
Źródło: Spółka

 

Innovative Industrial Properties może sobie pozwolić na znacznie wyższe czynsze ze względu na specyficzne uregulowanie spółek z branży marihuanowej w Stanach Zjednoczonych. Otóż marihuana pozostaje nielegalna na szczeblu federalnym, pomimo tego, że poszczególne stany ją zalegalizowały. Rodzi to ciekawe konsekwencje dla podmiotów zajmujących się produkcją i sprzedażą przetworzonych konopi, z których najważniejsze to:

 

  1. Brak dostępu do kapitału bankowego nawet w stanach, które zalegalizowały „maryśkę”
  2. Podmioty te są obciążone artykułem 280e7, który stanowi, że nie wolno odliczać wydatków operacyjnych od osiąganych dochodów, jeżeli wydatki te są powiązane z produkcją nielegalnych substancji (a przypomnijmy, że marihuana na szczeblu federalnym jest wciąż uznawana za nielegalną). Wydatki operacyjne to m.in. czynsze, odsetki, wynagrodzenia itd.

 

Dalsza część artykułu jest dostępna za darmo po zalogowaniu tylko dla członków SII z rozszerzoną składką.

Dla członków SII dostęp jest bezpłatny.

Zostań członkiem SII