Chat with us, powered by LiveChat
×Drogi Użytkowniku, przez dalsze aktywne korzystanie z naszego Serwisu (scrollowanie, zamknięcie komunikatu, kliknięcie na elementy na stronie poza komunikatem) bez zmian ustawień w zakresie prywatności, wyrażasz zgodę na przechowywanie na urządzeniu, z którego korzystasz tzw. plików cookies oraz na przetwarzanie Twoich danych osobowych pozostawianych w czasie korzystania przeze Ciebie z serwisów internetowych Stowarzyszenia Inwestorów Indywidualnych oraz innych parametrów zapisywanych w plikach cookies w celach analitycznych, reklamowych oraz funkcjonalnych. Jeżeli nie wyrażasz zgody na używanie przez nas cookies powinieneś zablokować ich zapisywanie na swoim urządzeniu zmieniając ustawienia swojej przeglądarki lub opuścić tę stronę. Aby uzyskać więcej informacji na temat plików cookies i przetwarzania danych osobowych, zapoznaj się z naszą polityką prywatności i zasadami dotyczącymi plików cookies.

Czym jest SII?

Inwestowanie w nieruchomości na wynajem – podstawy

Obraz Gerd Altmann z Pixabay

Jedną z najlepszych form pomnażania majątku są takie inwestycje, które z jednej strony w jak najmniejszym stopniu angażują inwestora, a z drugiej zapewniają stałe źródło dochodu. Jeśli masz dużą tolerancję ryzyka, to zapewne będą Cię kusić akcje dużych spółek dywidendowych, notowanych na giełdzie. Jeśli jednak wolisz nieco pewniejsze formy lokowania pieniędzy, to inwestowanie w mieszkania na wynajem może być dla Ciebie prawdziwym strzałem w dziesiątkę!

Inwestowanie w nieruchomości – w jaki sposób się za to zabrać

Wbrew obiegowej opinii inwestowanie w nieruchomości to bardzo złożone zagadnienie, które wcale nie ogranicza się do jednorazowego zakupu i czerpania w nieskończoność zysków płynących z wynajmu. Aby odnieść sukces na tym polu i zarobić, niezbędne jest dokładne poznanie rynku i umiejętność wyszukiwania okazji. Dobrze jest także mieć w sobie żyłkę majsterkowicza i umieć posługiwać się zestawem popularnych narzędzi, aby nie wzywać do wszystkie fachowca. Zatem jak naprawdę wygląda inwestowanie w nieruchomości?


Zasadniczo inwestor może skorzystać z 3 taktyk:

  • Zakup nieruchomości z myślą o jej późniejszym wynajmowaniu (na rynku pierwotnym lub wtórnym, całe mieszkania, pokoje, mikrokawalerki);
  • Budowa własnej nieruchomości i jej późniejsza sprzedaż na rynku pierwotnym;
  • Flip, czyli zakup nieruchomości w okazyjnej cenie, wyremontowanie jej i sprzedanie z zyskiem (flipy „na brudno”, flipy z odświeżeniem, flipy „na czysto”, gotowce inwestycyjne).


Oczywiście w praktyce jako inwestor możesz niemal dowolnie łączyć powyższe możliwości i ukuć z nich taktykę idealnie dopasowaną do swoich potrzeb – przykładowo może być to budowa bliźniaka oraz jego późniejsze wynajmowanie.

 

Ciekawą możliwością jest także inwestowanie w mieszkania na wynajem w miejscowościach turystycznych. W Polsce coraz więcej osób interesuje się serwisami pokroju Airbnb, które znacząco upraszczają cały proces wyszukiwania sobie najemców, minimalizując jednocześnie ilość formalności związanych z samym wynajmem. Powstają też specjalistyczne firmy od zarządzania najmem, które odciążają inwestora m.in. z organizowania firmy sprzątającej, drobnych napraw czy kontaktu z najemcami (koszt oscyluje wokół 10-20% ceny miesięcznego najmu).

Jak inwestować w nieruchomości?

Jak już wiesz, nieruchomości zapewniają wiele możliwości pomnażania pieniędzy. Jednak zdecydowanie najpopularniejszą jest inwestowanie w mieszkania na wynajem i to właśnie temu wariantowi przyjrzymy się dzisiaj nieco bliżej.

Inwestowanie w nieruchomości – jak wybrać odpowiednie mieszkanie?

Największym zainteresowaniem na rynku cieszą się nieruchomości usytuowane w dużych i średnich miastach – szczególnie w miejscowościach, w których zlokalizowane są renomowane szkoły wyższe oraz strefy ekonomiczne czy skupiska biurowców umożliwiające znalezienie stabilnego zatrudnienia. Tu kłania się powtarzane często „lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja”.


Jednak nie każde mieszkanie tak samo nadaje się na inwestowanie. Wynajem musi się także opłacać dla samych najemców, dla których liczy się jak najmniejsza cena. Dlatego też najczęściej preferują oni mieszkania o relatywnie małym metrażu – szybciej znajdziesz klienta na wynajem kawalerki niż rodzinnego apartamentowca.

Inwestowanie w nieruchomości – lepiej za gotówkę czy na kredyt?

Pytaniem, które nurtuje wielu inwestorów, jest także samo finansowanie inwestycji. Tutaj również można się spotkać z różnymi podejściami – jedni preferują jednorazową płatność gotówkową, bez potrzeby zaciągania długu, a inni stawiają na sprawdzony kredyt hipoteczny. Jest jeszcze jedna możliwość, która wybierana jest przez inwestorów o największej tolerancji ryzyka i dużej żyłce przedsiębiorczości, czyli finansowanie dźwignią finansową (kredyt inwestycyjny). Który wariant inwestowania w mieszkania na wynajem jest najlepszy?

Zakup nieruchomości za gotówkę

Co prawda ze względu na wysokość zawieranej transakcji rzadko kiedy zakup całego mieszkania lub domu odbywa się przy pomocy fizycznej gotówki, dlatego też pod tym pojęciem rozumiemy jednorazowy przelew bankowy na umówioną kwotę.


Z oczywistych przyczyn zakup za gotówkę jest dużo bezpieczniejszy, ponieważ jako inwestor nie musisz się zadłużać, a co za tym idzie, nie musisz martwić się w przyszłości o spłatę zaciągniętego zobowiązania. Co więcej, w przypadku jakichkolwiek problemów finansowych możesz szybko sprzedać zakupioną nieruchomość, a uzyskane w ten sposób pieniądze przeznaczyć na swoje aktualne potrzeby. Taka forma jest też najczęściej preferowana przez sprzedającego, zwłaszcza takiemu, któremu zależy na czasie (tj. pilnie potrzebuje gotówki).


Niestety w praktyce mało kto jest w stanie zgromadzić tyle wolnych środków. Dodatkowo należy sprawdzić koszt alternatywny, czyli utratę potencjalnych korzyści, które mógłbyś osiągnąć, korzystając z Twojego kapitału w inny sposób.

Inwestowanie w mieszkania na wynajem przy pomocy kredytu hipotecznego

Jeśli nie chcesz czekać do momentu, w którym zgromadzisz wystarczająco dużo gotówki, to możesz wziąć kredyt hipoteczny. Zapewnia on dużą elastyczność w negocjowaniu zarówno wysokości wkładu własnego, jak i okresu spłaty zaciąganego zobowiązania, co pozwala Ci dopasować go do swojej sytuacji finansowej.

 

Co więcej, dobrze przemyślane inwestowanie w nieruchomości umożliwia takie dobranie wkładu własnego oraz okresu kredytowego, by wysokość spłacanej raty pokrywała się z czynszem, jaki będziesz pobierał od swoich najemców lub nawet była niższa. Dzięki temu praktycznie nie odczujesz zaciągniętego zobowiązania, a po upływie okresu kredytowego zyskasz na własność wartościową nieruchomość.


Pamiętaj jednak, że inwestowanie w mieszkania na wynajem przy pomocy kredytu hipotecznego naraża Cię na różne czynniki ryzyka. Pierwsze związane z najemcami. Może to być ich niewypłacalność lub niemożność w znalezieniu kolejnych osób zainteresowanych wynajmem. Kolejne to ryzyko zmiennej stopy procentowej. Obecnie stopy procentowe są rekordowo niskie, jednak mogą wzrosnąć i to dynamicznie, a wtedy obsługa kredytu może stać się problematyczna.

Inwestowanie w nieruchomości z dźwignią finansową

Ciekawym, choć dość ryzykownym pomysłem jest inwestowanie w mieszkania na wynajem z dźwignią finansową. Polega to na finansowaniu inwestycji przy częściowej pomocy obcego kapitału, czyli kredytu bankowego (inwestycyjnego). Dzięki temu zamiast jednej nieruchomości można nabyć dwie lub trzy o podobnym metrażu i pomimo odsetek kredytu cieszyć się większymi zyskami z inwestycji.


Uważaj jednak na popularną w ostatnich czasach filozofię: „rzuć szkołę, weź kredyt i wybuduj bliźniaka” propagowaną przez samozwańczych guru deweloperki działających w mediach społecznościowych. Rynek nieruchomości z roku na rok staje się coraz bardziej wymagający i tak naprawdę ciężko jest na nim zarobić. Co gorsza, inwestowanie w nieruchomości poprzez budowę domu za własny kapitał naraża Cię na dodatkowe czynniki ryzyka, takie jak gwałtownie rosnące koszty materiałów oraz problemy ze znalezieniem dobrej ekipy budowlanej.

Czy inwestowanie w nieruchomości jest w 100% bezpieczną lokatą środków?

Pewnym mitem, jaki wykształcił się wśród inwestorów i który, niestety, w ciągu ostatnich kilku lat staje się coraz popularniejszy jest to, że inwestowanie w nieruchomości jest całkowicie pozbawione ryzyka. Nie jest to prawdą, ponieważ nawet mieszkanie położone w najbardziej prestiżowej lokalizacji w dużym mieście może stracić na wartości.

 

Pamiętaj też, że nigdy nie można liczyć na to, że ceny nieruchomości zawsze będą rosły. Prognozy cen nieruchomości na kolejne lata są bardzo podzielone. Jedna część mówi o bańce cenowej, a druga, że to nie koniec wzrostów.


Sytuacja rynkowa może odwrócić się w najbardziej nieoczekiwanym momencie, dlatego też inwestowanie w mieszkania na wynajem zawsze powinno odbywać się zgodnie z zasadami zdrowego rozsądku – zawsze pamiętaj o chłodnej kalkulacji, ostrożnie podchodź do prognoz rynkowych i unikaj 4 podstawowych błędów popełnianych przez początkujących inwestorów. Sprawdź także, w co jeszcze warto zainwestować w 2021 r.

Czy warto inwestować w nieruchomości na wynajem?

Inwestowanie w nieruchomości z myślą o ich późniejszym wynajmowaniu może być świetnym sposobem na alokowanie swoich środków – zyskuje się w ten sposób stały, comiesięczny przychód, który może posłużyć do spłacania raty zaciągniętego kredytu hipotecznego lub umożliwić realizowanie kolejnych inwestycji. Dodatkowo posiadasz także na własność nieruchomość, w której mogą w przyszłości zamieszkać Twoje dzieci lub najbliższa rodzina. Mieszkanie możesz też dość szybko sprzedać, a otrzymane pieniądze przeznaczyć na inne cele.