Chat with us, powered by LiveChat
×Drogi Użytkowniku, przez dalsze aktywne korzystanie z naszego Serwisu (scrollowanie, zamknięcie komunikatu, kliknięcie na elementy na stronie poza komunikatem) bez zmian ustawień w zakresie prywatności, wyrażasz zgodę na przechowywanie na urządzeniu, z którego korzystasz tzw. plików cookies oraz na przetwarzanie Twoich danych osobowych pozostawianych w czasie korzystania przeze Ciebie z serwisów internetowych Stowarzyszenia Inwestorów Indywidualnych oraz innych parametrów zapisywanych w plikach cookies w celach analitycznych, reklamowych oraz funkcjonalnych. Jeżeli nie wyrażasz zgody na używanie przez nas cookies powinieneś zablokować ich zapisywanie na swoim urządzeniu zmieniając ustawienia swojej przeglądarki lub opuścić tę stronę. Aby uzyskać więcej informacji na temat plików cookies i przetwarzania danych osobowych, zapoznaj się z naszą polityką prywatności i zasadami dotyczącymi plików cookies.

Czym jest SII?

Inwestycje w nieruchomości na wynajem. Warto?

Obraz Sephelonor z Pixabay

Inwestycje w nieruchomości cieszą się ogromną i niesłabnącą popularnością. Posiadłości są dobrem trwałym, fizycznym. Ludzie potrzebowali, potrzebują i będą potrzebowali dachu nad głową. Jednak czy dziś, w 2021 roku, zakup nieruchomości pod wynajem w dalszym ciągu jest świetną inwestycją?

Nieruchomości – dobra inwestycja?

W dobie niskich stóp procentowych i wysokiej inflacji zakup mieszkania, nawet na kredyt, w celu inwestycyjnym wydaje się strzałem w dziesiątkę. Niskie stopy procentowe to tani kredyt, a ceny mieszkań stale rosną, co oznacza, że jest na nie duże zapotrzebowanie. Tak przynajmniej argumentują swoje racje zwolennicy inwestowania w nieruchomości.


Pomimo trudnego, pandemicznego roku 2020, nie nadeszło oczekiwane spowolnienie na rynku mieszkaniowym. Wręcz przeciwnie – czytamy w mediach o „boomie budowlanym”. Według GUS w maju tego roku wydano o 9 proc. więcej pozwoleń na budowę niż miesiąc wcześniej i o 53 proc. więcej, niż w maju ubiegłego roku. Liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto w maju wzrosła o 10 proc. względem poprzedniego miesiąca i o 92 proc. w porównaniu do ubiegłego roku.


Tak dobre dane są po części pokłosiem tego, że wiosna ubiegłego roku była wyjątkowo kiepska dla rynku nieruchomości z uwagi na lockdown. Zamknięci w domach ludzie na potęgę zaczęli interesować się ogródkami działkowymi, których ceny w owym czasie osiągały niebotyczne poziomy. Jeśli chodzi o nieruchomości, wszyscy liczyli na spadki cen i odkładali swoje decyzje na później (właśnie na teraz). Był też problem z kredytami hipotecznymi, które obecnie są udzielane w rekordowych ilościach.

Inwestycje w nieruchomości – argumenty za

„Boomu budowlanego” nie można jednoznacznie zaklasyfikować jako sygnału negatywnego. Owszem jest sporo racji w powiedzeniu Warrena Buffeta - „bądź chciwy, gdy inni się boją i bój się, gdy inni są chciwi”. W myśl tej zasady powinieneś trzymać się od rynku nieruchomości z daleka. Ale czy da się bezbłędnie odróżnić szczyt hossy od jej początkowej lub środkowej fazy? Jeśli patrzeć na siłę nabywczą i ilość metrów kwadratowych jaką można kupić za średnią pensję krajową to nie wygląda wcale aby było drogo.

 

Stopy procentowe są niskie, więc kredyt jest tani. Żadna lokata bankowa nie jest w stanie pokonać inflacji, a wynajęte mieszkanie często spłaca się samo. To niewątpliwie ważny argument przemawiający na korzyść inwestycji w mieszkanie na wynajem.


Inflacja to także czynnik, który w pewien sposób napędza wzrost cen nieruchomości. Inflacja przekłada się na wzrost płac – również pracowników budowlanych, oraz na wzrost cen materiałów budowlanych. W związku z tym w otoczeniu inflacyjnym rosnące ceny nieruchomości nie muszą od razu świadczyć o „bańce”. Na zachodzie ceny m2 mieszkania są istotnie wyższe niż w Polsce.


Ludzie stale migrują ze wsi i małych miasteczek do dużych miast. Nie każdy z nich od razu będzie decydował się na zakup własnego mieszkania, szczególnie przy rosnących cenach. Młodzi ludzie, którzy jeszcze nie założyli rodziny i zaczynają dopiero swoją karierę, najczęściej zarabiając przy tym całkiem niezłe pieniądze, nie mają problemu z wynajmowaniem mieszkań.


Jakie zatem zagrożenia niesie ze sobą inwestycja nieruchomość na wynajem?

Inwestycje w nieruchomości – argumenty przeciw

Inwestycja w mieszkanie to inwestycja długoterminowa. Większość z argumentów „za” dotyczy obecnej sytuacji, która za pięć czy dziesięć lat może być skrajnie inna. Na pewno NBP w końcu zdecyduje się podnieść stopy procentowe, co sprawi, że raty kredytów pójdą w górę. Nawet mimo tego, że obecnie – w odróżnieniu od sytuacji w latach 2016-2018 – większość mieszkań jest kupowana za gotówkę, a nie na kredyt, należy mieć na uwadze, że nie zawsze raty będą tak niskie (zwłaszcza jak inflacja nadal będzie rosnąć).


Ceny nieruchomości wprawdzie rosną, ale ceny najmu spadają. Po części można to wytłumaczyć pandemią, np. ograniczeniem turystyki czy pracą zdalną. Częściowo może to również być spowodowane tym, że mieszkania na wynajem to coraz popularniejsza forma inwestycji i jest coraz większa konkurencja. Na Zachodzie stopa zwrotu z wynajmu to zaledwie kilka procent rocznie.


W Polsce, w przeciwieństwie do innych krajów europejskich, własne mieszkanie cieszy się znacznie wyższym priorytetem niż wynajmowane. Według danych Eurostatu, na koniec 2019 roku, jedynie 16 proc. Polaków wynajmowało mieszkanie lub dom. Średnia unijna to 31 proc. Skoro żyjemy w silnym przekonaniu, że własne mieszkanie to konieczność, popularność najmu raczej drastycznie nie będzie wzrastać. Z drugiej strony w dłuższym terminie powinniśmy iść w kierunku krajów wysokorozwiniętych, gdzie młodzi ludzie preferują elastyczność jaką daje wynajem.


Mamy spadkowy trend demograficzny. Rok 2020 z uwagi na pandemię zaburza trochę dane, niemniej jednak: dzietność w 2020 roku wyniosła 1,378 i był to trzeci z rzędu rok spadkowy. Wg. GUS w 2020 roku mieliśmy ponad 355 tys. urodzeń żywych i ponad 477 tys. zgonów. Przyrost naturalny ujemny i wyniósł -122 tys. osób. Oznacza to także, że część młodych osób dziedziczy mieszkania po zmarłych seniorach.


Zarówno niższy współczynnik urodzeń, jak i wyższy poziom współczynnika zgonów jest spowodowany pandemią COVID-19, jednak oba wywrą wpływ na zapotrzebowanie na mieszkania na przestrzeni kolejnych lat. Wg szacunków GUS w 2050 roku będzie nas 33 mln, a więc prawie o 5 mln mniej niż dziś.
To, co jest największą zaletą nieruchomości – solidna, fizyczna inwestycja – może też mieć swoje wady – niska płynność.

Czy zatem warto inwestować w nieruchomość na wynajem?

Powyższe argumenty nie wskazują jednoznacznie co czeka rynek nieruchomości w najbliższych latach. Korekta cen zawsze może wystąpić jednak trend długoterminowy może rosnąć i jeśli wierzymy, że gospodarka będzie się nadal rozwijać szala powinna przechylić się na stronę korzyści. Prawdopodobny wydaje się scenariusz, w którym rynek ten będzie stawał się z roku na rok nieco trudniejszy. Trudniej będzie znaleźć dobrą inwestycję, stałego najemcę, a zakup mieszkania na wynajem na kredyt będzie nieco bardziej ryzykownym przedsięwzięciem.


Wszystkie te założenia uwzględniają normalną sytuację rynkową. Niestety, rok 2020, a wcześniej 2008 pokazały, że nie zawsze wszystko musi iść po naszej myśli.