Artykuł został opublikowany w magazynie Akcjonariusz (1/2022)
W okresie gdy rynek nieruchomości rozgrzany jest do czerwoności i niemalże każdy zastanawiał się nad inwestycją w nieruchomości, warto przybliżyć prawne aspekty nabycia nieruchomości na rynku wtórnym.
Ustawa o księgach wieczystych
Jedną z pierwszych czynności, poprzedzających zakup nieruchomości przez inwestora jest (a przynajmniej powinno być) zbadanie stanu prawnego nieruchomości. Podstawowym źródłem informacji o stanie prawnym nieruchomości jest księga wieczysta (o ile istnieje). Każda księga wieczysta składa się z czterech działów, z których każdy dostarczy Inwestorowi innych, ważnych informacji.
Dwa pierwsze działy dostarczą Inwestorowi podstawowych informacji o nieruchomości (art. 25 ust. 1 pkt 1 i pkt 2 ustawy z dnia o księgach wieczystych i hipotece „u.k.w.h.”). Dział pierwszy obejmuje oznaczenie nieruchomości oraz wpisy praw związanych z jej własnością w tym np. (a) adres lokalu, numer działki na której się znajduje b) powierzchnia lokalu wraz z opisem pomieszczeń, c) czy z lokalem związany jest udział nieruchomości w nieruchomości wspólnej, a jeżeli tak to w jakiej wysokości. Dział II obejmuje natomiast wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego w tym np. a) dane właścicieli; b) informacje o współwłasności (wielkość udziału, rodzaj współwłasności); c) wskazanie dokumentu stanowiącego podstawę nabycia lokal (np. umowa sprzedaży, darowizny, postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku).
Informacje najistotniejsze z perspektywy Inwestora – na które trzeba zwrócić szczególną uwagę – zawiera bez wątpienia dział trzeci i dział czwarty.
Zgodnie z u.k.w.h. dział trzeci przeznaczony jest na wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych (z wyjątkiem hipotek), na wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz na wpisy innych praw i roszczeń, z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek (art. 25 ust. 1 pkt 3). Ponadto, w wypadkach przewidzianych w przepisach ustawowych w księdze wieczystej, poza prawami rzeczowymi, mogą być ujawnione prawa osobiste i roszczenia (art. 16 ust. 1 u.k.w.h.).
W praktyce, z działu III Inwestor dowie się więc m.in. a) czy lokal obciążony jest służebnością mieszkania; b) czy lokal obciąża prawo najmu, umowne prawo pierwokupu, roszczenie o przeniesienie własności lokalu w wyniku zawartej uprzednio umowy przedwstępnej; c) czy został ustanowiony sądowy zakaz zbywania lokalu (np. w toku postępowania zabezpieczającego), d) czy zostało wszczęte postępowanie egzekucyjne w odniesieniu do lokalu.
Dział IV przeznaczony jest na wpisy dotyczące hipotek. Do powstania hipoteki jest bowiem niezbędny wpis w księdze wieczystej (art. 67 u.k.w.h.). Obciążenie lokalu hipoteką ma to znaczenie, że wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z lokalu bez względu na to, czyją stał się własnością i to z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (art. 65 ust. 1 u.k.w.h.).
Inwestor nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę (art. 2 u.k.w.h.). Ważne zatem, aby znał i rozumiał wszystkie informacje ujawnione w poszczególnych działach księgi wieczystej.
Bywa niestety tak, że stan prawny nieruchomości ujawniony w księdze wieczystej jest niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym. Choć Inwestora działającego w dobrej wierze, nabywającego lokal odpłatnie chroni zasadniczo rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych (art. 5 – 9 u.k.w.h.) warto zadbać, aby odpowiednie oświadczenia zbywcy zostały zawarte w umowie. Tym bardziej, że rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie ma charakteru bezwzględnego (zob. art. 7 u.k.w.h.) i nie wszystkie prawa muszą być ujawniane w księdze wieczystej (np. najem).
Umowa przedwstępna
Inwestorzy często zastanawiają się, czy celowym jest aby umowa przedwstępna była zawarta w formie aktu notarialnego. Odpowiedź brzmi: to zależy. Przede wszystkim od tego, jak bardzo Inwestorowi zależy na nabyciu danego lokalu. Umowa przedwstępna, która czyni zadość wymaganiom od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom dotyczącym formy tj. zostanie zawarta w formie aktu notarialnego, wywiera silniejsze skutki aniżeli umowa zawarta w zwykłej formie pisemnej. Gdy sprzedający będzie uchylał się od zawarcia umowy przyrzeczonej, umowa przedwstępna zawarta w formie aktu notarialnego zagwarantuje Inwestorowi nie tylko prawo dochodzenia roszczeń odszkodowawczych (żądanie naprawienia szkody, którą Inwestor poniósł przez to, że liczył na zawarcie umowy przyrzeczone; art. 390 §1 k.c.), ale również prawo sądowego żądania zawarcia umowy przyrzeczonej (art. 64 k.c. i art. 1047 Kodeksu postępowania cywilnego). W takiej sytuacji to Inwestor zadecyduje z którego uprawnienia będzie chciał skorzystać. W okresie stale rosnących cen nieruchomości, oraz mogącej pojawić się przed sprzedającym realnej pokusie uzyskania wyższej ceny sprzedaży od innego kupującego, zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego jest rekomendowanym rozwiązaniem. Stosunkowo niewielkim kosztem, pozycja Inwestora staje lepsza.
Z uwagi na obszerność zagadnienia, artykuł nie wyczerpuje tematu. Przed zakupem nieruchomości zawsze warto skorzystać z profesjonalnego doradztwa oraz dokonać audytu prawnego nieruchomości.
