Drogi Użytkowniku, przez dalsze aktywne korzystanie z naszego Serwisu (scrollowanie, zamknięcie komunikatu, kliknięcie na elementy na stronie poza komunikatem) bez zmian ustawień w zakresie prywatności, wyrażasz zgodę na przechowywanie na urządzeniu, z którego korzystasz tzw. plików cookies oraz na przetwarzanie Twoich danych osobowych pozostawianych w czasie korzystania przeze Ciebie z serwisów internetowych Stowarzyszenia Inwestorów Indywidualnych oraz innych parametrów zapisywanych w plikach cookies w celach analitycznych, reklamowych oraz funkcjonalnych. Jeżeli nie wyrażasz zgody na używanie przez nas cookies powinieneś zablokować ich zapisywanie na swoim urządzeniu zmieniając ustawienia swojej przeglądarki lub opuścić tę stronę. Aby uzyskać więcej informacji na temat plików cookies i przetwarzania danych osobowych, zapoznaj się z naszą polityką prywatności i zasadami dotyczącymi plików cookies. Zamknij

Czym jest SII?

Relacja z czatu BIK. Spółka dąży do systematycznej wypłaty dywidendy

BIK S.A.

Wyniki za pierwsze półrocze 2019 roku oraz plany na przyszłość były głównym tematem czatu inwestorskiego Biura Inwestycji Kapitałowych. Na pytania odpowiadał Mirosław Koszany, prezes zarządu spółki. Poniżej przedstawiamy najciekawsze fragmenty rozmowy przedstawiciela firmy z inwestorami.

 

W kwestii wyników spółki jeden z uczestników czatu zadał pytanie dotyczące czynników, jakie na nie wpływają.

 

- Na zysk netto spółki spory wpływ mają wahania kursu euro w stosunku do złotego. Ma to zasadniczy wpływ na wartość naszych aktywów, które wyceniane są przez rzeczoznawców w euro (z uwagi na to że umowy najmu zawierane są w tej walucie). Oczywiście z drugiej strony mamy kredyty w euro, ale ponieważ nasze zadłużenie systematycznie spada to w przypadku umacniania się złotego dodatnie różnice kursowe nie są w stanie zamortyzować strat na wycenach - tłumaczył Mirosław Koszany, prezes zarządu Biura Inwestycji Kapitałowych, podczas czatu inwestorskiego.

 

Z kolei na pytanie o możliwości poprawy zyskowności prezes zarządu BIK odpowiedział: Biorąc pod uwagę specyfikę naszej branży uważamy, że nasza rentowność jest na dość dobrym poziomie. Oczywiście zawsze staramy się, aby była lepsza, natomiast nie preferujemy osiągania wysokiej zyskowności przez uzyskiwanie wysokich wycen nieruchomości. Wszystkie nasze wyceny dokonywane są dosyć konserwatywnie. Najważniejsze dla nas jest, że przy sprzedaży naszych aktywów uzyskujemy spore wolne środki finansowe, które w tym roku umożliwiły nam wypłatę całkiem przyzwoitej dywidendy.

 

Nie zabrakło również pytania o największy element kosztowy.

 

- Oczywiście sporym kosztem są odsetki od kredytów inwestycyjnych. Następnie podatki od nieruchomości i koszty usług oraz energii związane z utrzymaniem nieruchomości. Te jednak są pokrywane przez najemców w ramach opłat eksploatacyjnych. Od ponad 3 lat rosną też koszty wynagrodzeń, ale to związane jest zarówno z sytuacją na rynku pracy w kraju, jak i naszymi potrzebami zatrudniania dodatkowych wysoko kwalifikowanych pracowników - mówił Mirosław Koszany.

Koszty pracy i kadra

Odpowiadając na pytanie o rosnące koszty pracy oraz ceny materiałów budowlanych, prezes mówił: Te ceny wzrosły szczególnie w roku 2017 i trochę jeszcze w 2018. Obecnie ustabilizowały się i w zasadzie od roku są na tych samych poziomach. Na razie nie miało to wpływu na rentowność inwestycji bo deweloperzy podnieśli trochę stawki czynszów efektywnych wyrównując tym samym te zwiększone koszty inwestycji.

 

Spółka nie ma boryka się z problemem niedoboru pracowników. Jak powiedział przedstawiciel zarządu, większość zespołu pracuje w firmie od ponad 10 lat, a niektórzy już prawie 20 lat.

Plany BIK

Jeden z inwestorów pytał o plany spółki, w szczególności po sprzedaży Śląskiego Centrum Logistycznego.

 

- Po sprzedaży śląskiego Centrum Logistycznego skupiamy się na realizacji naszej dużej inwestycji we Wrocławiu. Powstanie tam łącznie 47.000 m2 powierzchni magazynowej. Poszukujemy też kolejnych terenów inwestycyjnych na południu Polski i w miastach jeszcze nie do końca nasyconych nowoczesnymi magazynami - mówił prezes BIK.

 

Odnośnie konkretnych inwestycji prezes tłumaczył: W kątach Wrocławskich inwestycja jest w toku. Pierwsza faza zostanie oddana do użytku w I kwartale 2020 roku, a całość powinna być skończona do końca przyszłego roku. Inwestycja w Targowisku (węzeł Szarów) jest przygotowywana do realizacji. Trwa jej komercjalizacja i mam nadzieję, że w przyszłym roku z tą inwestycją wystartujemy. Z kolei grunt w Żórawinie nie jest jeszcze przygotowany do realizacji. Przewidujemy ją po 2022 roku.

 

Zobacz, jak czat inwestorski z Biurem Inwestycji Kapitałowych zapowiadaliśmy na twitterze

 

Oprócz powierzchni magazynowych, spółka inwestuje również w obiekty handlowe. Niedawno podpisała umowę sprzedaży galerii w Radomiu, a o dalszych planach działalności w tym segmencie mówił prezes podczas czatu inwestorskiego.

 

- Poszukujemy atrakcyjnych terenów pod tego typu inwestycje. Docelowo jednak inwestycje w ten segment rynku traktujemy jako uzupełnienie głównej działalności i chcemy, aby nie przekraczały one 30 procent naszych aktywów. Głównym naszym rynkiem pozostają inwestycje w powierzchnie logistyczne - stwierdził Koszany.

 

Spółka stara się realizować inwestycje o stopie zwrotu nie niższej niż 15 procent ROE średniorocznie.

 

Konkludując ten temat zadano pytanie o czynniki ograniczające rozwój spółki.

 

- Ponieważ jesteśmy spółką głównie z polskim kapitałem to oczywiście ogranicza nas w rozwoju dostęp do kapitału. Jesteśmy dosyć ostrożni w korzystaniu z obligacji, bo jest to instrument dosyć ryzykowny, szczególnie dla deweloperów komercyjnych.

Finansowanie

BIK finansuje się głównie długoterminowymi kredytami inwestycyjnymi. W każdej inwestycji minimum 30 procent wkładu to kapitał własny pochodzący z giełdy, jak i wypracowany z działalności operacyjnej, czyli z wynajmu powierzchni.

 

Tłumacząc kwestię emisji obligacji prezes BIK mówił: Obligacje traktujemy wyłącznie jako finansowanie pomostowe do czasu uzyskania kredytu bankowego. Na pewno nie będziemy emitować obligacji na większą skalę. Biorąc pod uwagę wartość naszych aktywów, za bezpieczny poziom zadłużenia w obligacjach dla naszej grupy kapitałowej uważam poziom 15 mln zł. Na dzień dzisiejszy jest to 10 mln złotych, ale 18 października dokonujemy wykupu 2 mln zł w obligacjach, więc zadłużenie to spadnie do 8 mln.

Czas inwestycji

W działalności BIK dominuje segment magazynowy przed handlowym. W przypadku parku handlowego sam proces budowy trwa około 6-9 miesięcy, ale cały proces inwestycyjny, łącznie z komercjalizacją to okres od 3 do 4 lat.

 

Na pytanie o okres, na jaki spółka podpisuje umowy z poszczególnymi najemcami przedstawiciel firmy mówił: Zwykle są to umowy trzyletnie lub pięcioletnie. Ale my wśród naszych najemców mamy sporo firm, które zawierają z nami umowy na 7 lat. Najważniejsze jest też dla nas to, że większość tych klientów zostaje w naszych obiektach i przedłużają umowy na kolejne lata. Mamy takich którzy wynajmują od nas magazyn już od ponad 15 lat.

Kurs akcji BIK

- Kurs akcji spółki jest bliski tego z debiutu na GPW przeprowadzonego pod koniec 2016 roku. Czy jest Pan zadowolony z notowań spółki? - pytał jeden z inwestorów.

 

- Oczywiście że nie jestem zadowolony. Niestety sytuacja na giełdzie nie nastraja nas na dzień dzisiejszy optymizmem. Ale my patrzymy na giełdę w dłuższej perspektywie. Mamy nadzieję, że w dłuższej perspektywie inwestorzy docenią naszą stabilną sytuację finansową i kurs pójdzie w górę - stwierdził Mirosław Koszany.

 

Biuro Inwestycji Kapitałowych - wykres kursu akcji
Biuro Inwestycji Kapitałowych - wykres
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych serwisu Stooq.pl

 

Dywidenda

W kwestii dywidendy prezes określił sytuację następująco: Będziemy dążyć do tego, aby systematycznie wypłacać dywidendę. Może nie będzie to tak jak w tym roku 2 zł na każdą akcję, ale będziemy się starać przede wszystkim wypłacać ją systematycznie.

Sytuacja branży 

Jeden z inwestorów zapytał o czynniki wpływające na koniunkturę, w której działa BIK. 

 

- Obecnie bardzo pomaga naszej branży rozwój e-commerce. Magazyny są bowiem jednym z podstawowych elementów w tej branży. Trudno jest prowadzić ten biznes bez magazynowania towarów przeznaczonych do wysyłki. Ale w Polsce dużą rolę odgrywa też cały rynek konsumpcyjny, to jednak 38 mln ludzi, położenie geograficzne oraz poprawiająca się z roku na rok infrastruktura drogowa - mówił Koszany.

 

Na pytanie o wielkość konkurencji na tym rynku prezes mówił: Konkurencja na tym rynku zawsze była bardzo silna. Od 20-tu lat jesteśmy na tym rynku obecni i zawsze musieliśmy konkurować przede wszystkim z kapitałem zagranicznym. A to że konkurencji przybywa świadczy o tym, że rynek na którym działamy jest atrakcyjny.

 

Jedno z pytań dotyczyło również perspektywy rozwoju sektora najmu nieruchomości komercyjnych w Polsce.

 

- Nawet jeżeli przyjdzie kryzys czy spowolnienie na rynku to docelowo rynek komercyjny będzie się rozwijał. W Polsce jest obecnie około 18 mln m2 powierzchni magazynowej. W Niemczech jest tej powierzchni około 70 mln m2. Więc docelowo w naszym kraju na pewno dobijemy do 30 mln m2. Pytanie tylko kiedy? Czy za 5 czy za 15 lat? - konkludował Mirosław Koszany.

 

Zobacz również:

W ramach III edycji konferencji Gaming na Giełdzie reprezentanci takich spółek, jak: Starward Industries, Bloober Team, Juggler Games czy 11 bit studios wraz z specjalistami rynku kapitałowego spróbują odpowiedzieć na pytanie ,,Czy patriotyzm w grach się sprzedaje?”.

Zapraszamy do udziału w czacie inwestorskim z Grupą Kapitałową PZU, który odbędzie się 20 listopada (środa) o godz. 11:00. Na pytania inwestorów odpowie Tomasz Kulik, Członek Zarządu PZU SA i PZU Życie SA. Zapraszamy do zadawania pytań już dziś w opcji off-line.

Relacja z czatu BIK. Spółka dąży do systematycznej wypłaty dywidendy
Przygotowanie Długoterminowej Strategii Biznesowej przez Stowarzyszenie Inwestorów Indywidualnych

Stowarzyszenie Inwestorów Indywidualnych realizuje projekt "Przygotowanie Długoterminowej Strategii Biznesowej przez Stowarzyszenie Inwestorów Indywidualnych" współfinansowany przez Unię Europejską ze środków Europejskiego Funduszu Rozwoju Regionalnego w ramach Regionalnego Programu Operacyjnego dla Województwa Dolnośląskiego na lata 2014-2020.

Więcej informacji o projekcie