Unibep S.A. to jedna z dynamiczniej rozwijających się polskich grup budowlanych działająca w segmencie budownictwa mieszkaniowego, handlowo-usługowego oraz ogólnego. Głównym filarem działalności w Polsce jest segment budownictwa mieszkaniowego, gdzie Firma posiada silną pozycją na największym krajowym rynku - aglomeracji warszawskiej. Działalność eksportowa Grupy koncentruje się na rynkach wschodnich, a szczególnie rynku rosyjskim. Usługi budowlane Grupy Unibep uzupełnia wysokomarżowa działalność deweloperska oraz produkcyjna realizowana przez podmiot zależny – Unihouse Sp. z o.o. Działalność deweloperska koncentruje się na segmencie budownictwa jednorodzinnego i jest rozwijana w oparciu o własną innowacyjną technologię ceramiczną produkcji domów - CETE. W działalności produkcyjnej główną rolę odgrywa produkcja prefabrykatów na potrzeby technologii CETE (ściany, konstrukcja dachów) oraz produkcja elementów stolarskich dla odbiorców zewnętrznych (głównie schody).
Czy Spółka zabezpiecza się w jakiś sposób przed ryzykiem walutowym?
W przypadku większych wartościowo transakcji zabezpieczamy ryzyko kursowe poprzez standardowe transakcje, głównie forward.
Obecnie zabezpieczaliśmy głównie transakcje z dostawcami specjalistycznych urządzeń na budowy krajowe, które były rozliczane w oparciu o kurs euro. Mamy podpisane trzy umowy ramowe z bankami, z którymi współpracujemy dotyczące transakcji walutowych.
W przypadku sprzedaży eksportowej ryzyko kursowe jest niwelowane poprzez rozliczenia z podwykonawcami w oparciu o walutę, w której następują wpływy od Inwestora. W związku z tym nasze ryzyko kursowe jest znacznie ograniczone.
Prognoza na 2008 rok została oszacowana na bazie założeń, że kurs wymiany USD wyniesie 2,4 zł, a Euro 3,6. Czy Spółka nie rozminie się z prognozą, jeśli ceny USD i Euro w kolejnych miesiącach nadal będą utrzymywać się na obecnych dużo niższych poziomach?
Zdecydowana większość planowanych na 2008 rok rozliczeń eksportowych (ponad 95%) związana jest z EUR, które jest obecnie walutą bardziej stabilną niż USD. Obecny Kurs EURO nie odbiega znacznie od kursu przyjętego do naszych prognoz. Poza tym przyjęliśmy bardzo ostrożne założenia odnośnie szacunku przychodów i marż na sprzedaży eksportowej, m.in. mniejsze o około 20% przychody niż wynikające z już podpisanych kontraktów.
Trzeba też pamiętać, iż mimo planowanego dynamicznego wzrostu w 2008 roku (prawie czterokrotnego), wpływy eksportowe to niewiele ponad 20% przychodów, które osiągnie Grupa.
Spółka dysponuje własną technologią CETE, w której budowane są osiedla domków jednorodzinnych. Jaki jest koszt budowy metra użytkowego (stanu surowego zamkniętego) w technologii CETE, a jaki jest koszt w technologii tradycyjnej (ceramicznej)? Na ile opłacalna jest ta technologia?
Główną ideą technologii CETE jest przeniesienie procesu murowania ścian z placu budowy do hali produkcyjnej oraz zautomatyzowanie procesu murowania. Wykonywane w hali elementy ścian są transportowane na plac budowy i tam montowane przy użyciu dźwigu na uprzednio wykonanym podkładzie (fundament, strop). Dzięki temu mamy tradycyjny dom ceramiczny zbudowany jednak znacznie szybciej niż dotychczas i przy mniejszym wykorzystaniu czynnika ludzkiego który jest tu ważnym elementem kosztotwórczym. Średni koszt budowy metra użytkowego domu w technologii CETE to ok. 3000 zł (standard developerski).
Jak poważnym problemem jest dla Spółki niedobór wykwalifikowanych pracowników, czy też wciąż rosnąca presja płacowa w sektorze budowlanym?
Obecnie Spółka UNIBEP nie ma problemów z zatrudnieniem pracowników ani z pozyskaniem dobrych podwykonawców. Jeśli chodzi o podwykonawców, naszym zdaniem zaowocowała wieloletnia partnerskość w naszej współpracy i solidność wywiązywania się z zobowiązań w rozliczeniach. Od wielu lat np. na naszych budowach w kraju i za granicą pracują ci podwykonawcy z Białorusi, Ukrainy i Rosji. Spółka dba o poziom wynagrodzeń swoich pracowników i tak średnio płace w roku 2006 wzrosły o 10%, w roku 2007 ponad 18%, a plan na rok bieżący zakłada wzrost płac o ok. 8-10%. Dbamy o rozwój pracowników, jesteśmy uznanym pracodawcą na Podlasiu.
Jak ocenia Pan perspektywy rynku budowlanego w Polsce w kontekście problemów z pracownikami?
Najtrudniejsza była pierwsza połowa ubiegłego roku kiedy jednocześnie wystąpiły dwa zjawiska: łagodna zima otworzyła bardzo duże fronty robót na budowach i potrzeby zatrudnienia nowych pracowników, drugą przyczyna wynikała z otwarcia rynków pracy w wielu krajach UE i wielu dobrych pracowników wyjechało z kraju w poszukiwaniu lepszych zarobków.
Już w drugiej połowie ubiegłego roku kiedy zarówno generalni wykonawcy jak też i podwykonawcy podnieśli wynagrodzenia swoim pracownikom odpływ siły roboczej przestał rosnąć.
W tym roku w związku z systematycznymi podwyżkami płac oraz w związku z umocnieniem złotego i spadkiem kursów Dolara, EURO i Funta atrakcyjność pracy w Polsce znacznie wzrosła.
W związku z tym nie przywidujemy istotnych trudności z brakiem pracowników w naszej Grupie.
Giełdowy Mostostal Export od lat działa na rynku Rosyjskim i jak na razie z miernym efektem. Czy nie obawia się Pan tego rynku? Czy nie jest on zbyt ryzykownym kierunkiem?
Doświadczenie na rynku rosyjskim mamy od bardzo wielu lat. Najpierw Spółka była jednym z głównych podwykonawców Budimex-u, a od 2004 roku intensywnie buduje swoją pozycję na tym rynku zarówno pod względem kadrowym jak i rynkowym pozyskując nowe kontrakty oraz bardzo dużych inwestorów. Żeby skutecznie działać na tym rynku firma, oprócz bardzo dobrej i sprawdzonej w pracy z Rosjanami kadry musi mieć realne przewagi konkurencyjne, np. naszą przewagą konkurencyjną jest zaufanie wiarygodnych sprawdzonych inwestorów np. takich jak RGS Nieruchomości, który jest jednym z największych rosyjskich inwestorów specjalizującym się w realizacji komercyjnych centrów handlowo-biznesowych w dużych miastach Rosji. Inwestor ten ma w swoich planach budowę obiektów o łącznej powierzchni przekraczającej 2 mln m2.
Czy w związku z rosnącym eksportem Spółka zabezpiecza się w jakiś sposób przed ryzykiem walutowym?
Tak jak wspominałem problem ryzyka kursowego ograniczony jest praktycznie do kwoty uzyskiwanej przez nas marży (około 5%).
Ze względu jednak na podpisanie w ostatnich miesiącach kontraktów o znacznie wyższej wartości niż dotychczas realizowane zamierzamy zabezpieczać także kwotę naszej marży za pomocą transakcji terminowych. Obecnie trwają ostatnie ustalenia odnośnie wyboru najkorzystniejszej formy zabezpieczeń.
Czy Spółka ma szanse skorzystać na przygotowaniach do Euro 2012?
Spółka w swoich planach nie przewiduje starań o duże inwestycje infrastruktury komercyjnej i sportowej związanej z Euro 2012 – ponieważ inni mają w tej mierze lepsze doświadczenie i referencje. Zaangażowanie w projekty infrastrukturalne naszych konkurentów może nam natomiast otworzyć kolejne możliwości w obsługiwanych przez nas segmentach rynku.
Przewidujemy natomiast uczestniczenie w pozyskiwaniu zamówień od samorządów wojewódzkich i dużych miast z zakresu budownictwa kubaturowego i sportowego z dofinansowaniem unijnym.
Proszę wskazać najsilniejszą i najsłabszą stronę Spółki.
Najsilniejszą stroną Spółki są duże i nierozwiązalnie związane ze sobą przewagi – kadra zarządzająca i solidni inwestorzy budowlani. Zarówno zarząd Spółki jak i kadra zarządzająca kontraktami udowodniła swoją jakość zwiększając sprzedaż Spółki w ciągu 5 lat (2003-2008) ponad jedenastokrotnie przy dwukrotnym wzroście zatrudnienia.
Chlubimy się również jakością realizowanych przez nas inwestycji, dzięki niej uzyskujemy kolejne zamówienia u naszych największych inwestorów min. Dom Devepolment, Skarbiec Nieruchomości czy SIM Ursynów.
Najsłabszą stroną, którą chcemy zniwelować wchodząc na Giełdę i pozyskując dodatkowy kapitał, jest wyczerpanie się kapitałowych możliwości dalszego dynamicznego rozwoju.
W poprzednim roku przy średniorocznym poziomie kapitałów własnych rzędu 11 mln zł wypracowaliśmy ponad 11,6 mln zysku netto co dało nam wskaźnik ROE ponad 100%.
Jak ocenia Pan perspektywy rynku deweloperskiego w Polsce? Czy ceny mieszkań nie są już za wysokie?
Następuje uspokojenie i zracjonalizowanie rynku developerskiego. W gospodarce rynkowej nie może być nierównowagi pomiędzy podażą i popytem jak to miało miejsce w 2006 i pierwszej połowie 2007 roku na rynku developerskim.
W kolejnych latach będziemy się rozwijać jak każda normalna gospodarka zachodnia i profesjonaliści w dłuższej perspektywie zawsze się obronią przed przejściowymi wahaniami rynkowymi.
Uważam, ze to co ostatnio zdarzyło się na rynku mieszkaniowym będzie tylko z korzyścią dla tego rynku.
Czy mógłby powiedzieć Pan kilka słów o planach deweloperskich Spółki?
Spółka już kilka lat temu postanowiła docenić segment budownictwa jednorodzinnego. W 2004 roku powołaliśmy spółkę UNIHOUSE specjalizującą się w tym rynku oraz przystąpiliśmy do opracowania produktów dla klientów zainteresowanym budownictwem jednorodzinnym. Założenia nasze były następujące:
- budownictwo jednorodzinne będzie w Polsce rozwijać się podobnie jak w dojrzałych gospodarkach zachodnich gdzie duża część klasy średniej mieszka w pobliżu dużych miast w domach jednorodzinnych,
- w naszym kraju ta część rynku mieszkaniowego jest niedoceniana i łatwo można zająć pozycję w ścisłej czołówce developerów tego segmentu,
- mamy doświadczenie w tym segmencie rynku oraz własną technologię CETE która skraca czas realizacji inwestycji, a tym samym jej koszty.
Obecnie w naszym banku ziemi mamy ok. 5 ha gruntów na terenie aglomeracji warszawskiej pod budowę ok. 100 domów. Część inwestycji jest już w realizacji. W najbliższym okresie zamierzamy zakupić kolejne tereny o powierzchni 15-20 ha na których będziemy mogli zrealizować kolejne 300-400 domów.
W przypadku uplasowania emisji Spółka pozyska z rynku dużo mniejszą ilość środków niż pierwotnie zakładano. Czy nie przeszkodzi to w realizacji kluczowych celów emisji?
W związku z niestabilną sytuacją na rynkach finansowych rozważaliśmy różne warianty finansowania w zależności od poziomu uzyskanych środków. Nie przewidujemy żadnych problemów z realizacją planów inwestycyjnych oraz nie zakładamy dużego zaangażowania środków zewnętrznych, ponieważ środki z emisji miały być rozdysponowane sukcesywnie w latach 2008-2009. Środki pozyskane z emisji będą prawdopodobnie uzupełnione o kredyty bankowe ale takie decyzje będą potrzebne dopiero w IV kwartale 2008.
Odpowiedzi na pytania zadane przez Inwestorów oraz Głównego Analityka SII udzielił Prezes Zarządu Spółki Unibep SA - Pan Jan Mikołuszko
