Temat czatu: Plany inwestycyjne Echo Investment na 2019 rok – projekty deweloperskie i ich finansowanie
Data: czwartek, 14 lutego, godz. 11:00
 |
 |
Przypomnienie: Dodaj ten czat do swojego kalendarza 
Na pytania inwestorów odpowiedział:
Maciej Drozd, wiceprezes ds. finansowych Echo Investment
W Echo Investment odpowiada za finanse oraz funkcje wsparcia. Od 1995 r. był związany z Eastbridge Group, początkowo jak dyrektor finansowy spółek operacyjnych tej grupy, a następnie – od lipca 2009 r. do czerwca 2015 r. pełnił także funkcję dyrektora finansowego (CFO) oraz partnera zarządzającego w Eastbridge Group. Studiował filozofię, matematykę i zarządzanie na Uniwersytecie Warszawskim. Jest magistrem filozofii, a także magistrem zarządzania UW, ukończył również studia MBA University of Illinois. Powołany na stanowisko wiceprezesa Echo Investment 16 lipca 2015 r.
Echo Investment
Echo Investment jest największym polskim deweloperem, jedynym na rynku z bogatym doświadczeniem w trzech sektorach rynku nieruchomości: mieszkaniowym, handlowo-usługowym oraz biurowym. Jako firma współodpowiedzialna za rozwój miast, Echo angażuje się w duże miastotwórcze projekty łączące różne funkcje. Tworzy miejsca, w których ludzie mogą pracować, mieszkać, bawić się i zaspokajać potrzeby dnia codziennego. Flagowym projektem, uzupełniającym tkankę miasta, są Browary Warszawskie, powstające w sercu najszybciej rozwijającej się dzielnicy Warszawy. Spółka przygotowuje kolejne kompleksowe projekty w Warszawie, Krakowie, Łodzi i Wrocławiu. Od 1996 roku Echo Investment jest notowane na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie. Zrealizowało już ponad 140 projektów o łącznej powierzchni 1 450 000 mkw. w kilkudziesięciu miastach Polski. Od 2015 roku Echo Investment jest częścią dynamicznie rozwijającej się grupy kapitałowej PIMCO – Oaktree – Griffin Real Estate.
Echo Investment w 2017 roku uplasowało wśród inwestorów indywidualnych i instytucjonalnych ponad 600 mln zł obligacji i było jednym z największych emitentów w obligacji publicznych w Polsce. Otrzymało za to hagrode CEE Capital Markets and FinTech Awards w kategorii “Top bond listing deal of year”.
Zapis czatu inwestorskiego
Moderator: Dzień dobry, z tej strony Maciej Drozd. Jestem wiceprezesem Echo Investment ds. finansowych. Cieszę się, że jesteście Państwo z nami obecni na czacie i zachęcam do zadawania pytań. mwm: Dzień Dobry, aby brać udział w czacie (bez zadawania pytań), również należy się logować ? Maciej Drozd: Wiem od organizatorów tego czatu, że nie ma konieczności logowania się, jeśli ktoś chce tylko śledzić naszą rozmowę. Jednak zapraszam do aktywnego uczestnictwa. INCO: Dzien Dobry. Czat będzie dostępny na tej platformie ? Maciej Drozd: Zapis czatu będzie dostępny już dziś na stronie Stowarzyszenia Inwestorów Indywidualnych. SCRG: Echo Investment działa w trzech sektorach rynku nieruchomości: mieszkaniowym, biurowym i handlowym. Który z nich jest najbardziej perspektywiczny z punktu widzenia spółki? Maciej Drozd: Największym sektorem obecnie jest dla nas sektor biurowy, natomiast w perspektywie kilku lat największego wzrostu spodziewamy się w sektorze mieszkaniowym - zarówno na sprzedaż, jak i na wynajem. W tym roku rozpoczniemy budowę około 3-4 tys. mieszkań na sprzedaż lub wynajem. W sektorach biurowym i handlowym już jesteśmy liderami rynku, nastomiast w mieszkaniówce na sprzedaż jeszcze mamy do pokonania pewien dystans, żeby być wśród największych. Tymek: Która polska aglomeracja jest z punktu widzenia budownictwa mieszkaniowego najbardziej atrakcyjna dla spółki? Maciej Drozd: Najbardziej atrakcyjna pozostaje Warszawa, nastomiast nasza strategia zakłada równomierny rozwój we wszystkich większych miastach, w których jesteśmy już obecni. W Warszawie kończymy projekt Browary Warszawskie, który okazał się olbrzymim sukcesem rynkowym. Realizujemy w nim łącznie blisko 500 mieszkań na sprzedaż i ponad 450 na wynajem. Terki: Echo Investment działa na rynku polskim w takich aglomeracjach jak Warszawa, Wrocław, Poznań, Katowice, Kraków, Łódź, a także Trójmiasto. Czy spółka rozważa również rozwój w innych, mniejszych miastach? Maciej Drozd: Nasza strategia przewiduje skupienie się na najbardziej płynnych rynkach, czyli w tych największych miastach Betty: Ile projektów Echo Investment realizuje równocześnie? Maciej Drozd: Jeśli chodzi o liczbę projektów, które w tej chwili mamy fizycznie w budowie, to jest ich na dziś 30 o łącznej powierzchni ponad 400 tys. mkw. W tym mamy 19 projektów mieszkań na sprzedaż (blisko 2,5 tys. lokali), 4 projekty mieszkań na wynajem Resi4Rent (ponad 1,2 tys. lokali), 6 biurowców (140 tys. mkw.) oraz Galerię Młociny w Warszawie (blisko 85 tys. mkw.). Rozpoczniemy też w ciągu tego roku budowę wielu nowych projektów mieszkaniowych (3-4 tys. mieszkań) i biurowych (5-6 projektów o łącznej powierzchni ponad 100 tys. mkw.). Wszystkie projekty w budowie i przygotowaniu, czyli również te na wczesnym etapie przygotowania, dadzą nam ponad 1,1 mln mkw. powierzchni mieszkaniowej, biurowej, handlowej, usługowej, a także hotelowej. Adriano: Jaki bank ziemi posiada obecnie Echo i czy spółka ma plany na jego zwiększenie? Maciej Drozd: Tak, jak wspomniałem wcześniej, nasza grupa ma w budowie i przygotowaniu projekty o łącznej powierzchni blisko 1,1 mln mkw., które powstaną w kolejnych 3-5 latach. Pracujemy nad zabezpieczeniem dalszego rozwoju, m.in. przez zakupy gruntów. W ubiegłym roku kupiliśmy działki pod ponad 100 tys. mkw. powierzchni – głównie mieszkań i biur. Od początku tego roku zamknęliśmy już kolejne transakcje dające nam możliwość wybudowania blisko 60 tys. mkw. i tyle samo mamy zabezpieczone umowami przedwstępnymi. Łacznie w tym roku planujemy zakup terenów pod około 300 tys. mkw. powierzchni biur i mieszkań. Nasza strategia zakłada stosunkowo szybki obrót aktywami, dlatego nie gromadzimy gruntów na których realizacja projektu trwałyby dłużej niż 3-5 lat i taki właśnie jest nasz bank ziemi. Naszym najbardziej długofalowym projektem jest Resi4Rent, gdzie horyzont inwestycyjny wynosi właśnie około 5 lat, choć w tym przypadku może także być przedłużony Martin: Na tle innych europejskich krajów w Polsce nadal stosunkowo niewielki procent osób wynajmuje mieszkania. Czy zdaniem Echo Investment trend ten ulegnie zmianie w ciągu najbliższych lat? Maciej Drozd: Rzeczywiście w Polsce nadal stosunkowo niewiele osób wynajmuje mieszkania. Sądzimy, że zmieniający się styl życia i przyzwyczajenia Polaków zwiększają zapotrzebowanie na mieszkania do wynajmu. To wbrew pozorom już obecnie jest duży rynek, na przykład w Warszawie wynajmuje się około 100 tys. mieszkań - wg szacunków REAS - tyle że jest to głównie najem od prywatnych właścicieli. Dotychczas nie było w Polsce graczy instytucjonalnych, podczas gdy w Europie Zachodniej najem instytucjonalny jest bardzo popularną formą a firmy z tego sektora mają bardzo wysokie wyceny. Liczymy, że naszymi najemcami będą przede wszystkim młodzi profesjonaliści, których stać na najem mieszkania w dobrym standardzie ale nie chcą bądź nie mogą jeszcze takiego mieszkania kupić. Wiele z tych projektów będzie zlokalizowane obok naszych projektów biurowych, widzimy tu synergię ZzZzZ: Echo Investment zainwestowało ostatnio w platformę Resi4Rent. W jaki sposób spółka zamierza zarabiać na tym projekcie? Maciej Drozd: Mamy w tej platformie 30% udziałów. Świadczymy także dla niej usługi w zakresie wyszukiwania działek, przygotowania i realizacji projektów, za wynagrodzeniem. Nasza strategia zakłada zbudowanie i wynajmowanie conajmniej 5 tys. mieszkań, co umozliwi sprzedaż naszych udziałów w platformie ze znacznym zyskiem. Sprzedaż pojedyńczych projektów byłaby nieopłacalna. Zarabiamy więc na bieżąco na świadczonych usługach, ale przede wszystkim liczymy na zysk przy sprzedaży udziałów, a wcześniej na udział w zysku z wynajmu lokali. Największym w tej chwili realizowanym projektem jest budowa ponad 450 mieszkań w Browarach Warszawskich, które są finansowane i będą wynajmowane przez platformę Resi4Rent. mmmaslov: Ile mieszkań (procentowo) sprzedają Państwo w celach typowo "do zamieszkania", a ile w celach inwestycyjnych pod wynajem? Maciej Drozd: Echo, podobnie jak inni deweloperzy, sprzedaje około 30% mieszkań, które są kupowane w celach inwestycyjnych przez indywidualnych inwestorów. Pokazuje to olbrzymi potencjał rynku najmu i jest pośrednio dowodem na słuszność naszej strategii bezpośredniego inwestowania na rynku najmu mieszkań. mmmaslov: Czy przy tych cenach mieszkań co są teraz obserwuje Pan spadek zainteresowania klientów, którzy kupują mieszkania w celach inwestycyjnych? Maciej Drozd: Zainteresowanie zakupami w celach inwestycyjnych utrzymuje się na wysokim poziomie. Należy pamiętać, że obecne stopy procentowe są bardzo niskie i sądzimy że dopiero istotny wzrost tych stóp procentowych może w przyszłości zmniejszyć popyt w tym obszarze. Immo: Czy Państwa zdaniem w kolejnych latach ceny nieruchomości w dalszym ciągu mogą tak dynamicznie rosnąć? Maciej Drozd: Utrzymywanie się dobrej koniunktury gospodarczej oraz niskich stóp procentowych wspiera wzrost cen we wszystkich segmentach rynku nieruchomości, w których my działamy. Obecnie nie widać żadnych przesłanek spadku cen. Ponadto ceny na polskim rynku są znacznie niższe niż na rozwiniętych rynkach Europy Zachodniej. Dlatego, o ile możliwa jest pewna korekta cen, to długoterminowy trend będzie rosnący. Widzimy duże zainteresowanie polskim rynkiem ze strony nowych inwestorów, co oczywiście wpływa na wzrost cen. Uszek: Sprzedaż lokali przez Echo w 2018 roku bardzo mocno spadła rok do roku. Z czego to wynikało? Maciej Drozd: Żeby utrzymać wysoki poziom marży, przystosowaliśmy strategię sprzedaży do aktualnych warunków rynkowych: wysokiego popytu, szybkiej wyprzedaży oferty oraz rosnących cen. Zgodnie z nowym podejściem, w momencie zakończenia projektu około 20% lokali powinno znajdować się jeszcze w ofercie. Nasze doświadczenie pokazuje, że marża na gotowych mieszkaniach jest wyższa, bo klienci mogą je zobaczyć wewnątrz przed transakcją i niemal natychmiast się wprowadzić. W 2018 roku sprzedaliśmy około 1 tys. mieszkań, natomiast cel sprzedaży w 2019 roku wynosi około 1,3-1,4 tys. mieszkań. Systematycznie uzupełniamy ofertę o nowe projekty mieszkaniowe. W tym roku wzrośnie ona o 2-3 tys. lokali, tak, żeby w 2020 roku sprzedaż weszła na poziom około 2 tys. lokali. Dywindendowiec: Na co zostaną przeznaczone środki z emisji obligacji serii J? Maciej Drozd: Pieniądze pozyskane z emisji obligacji planujemy wykorzystać na dalsze finansowanie rozwoju naszego biznesu. Mamy obecnie w budowie i przygotowaniu ponad 1,1 miliona mkw. biur, mieszkań i powierzchni handlowo-rozrywkowej. Zabezpieczamy nasz rozwój w kolejnych latach, przede wszystkim kupując kolejne atrakcyjne grunty pod inwestycje. W tym roku chcemy kupić działki na około 300 tys. mkw. powierzchni mieszkań i biur. W związku z tym planujemy kolejne emisje dla inwestorów indywidualnych oraz instytucjonalnych. Staszman: W sprawozdaniu finansowym podano, że spółka ma komfortową sytuację płynnościową. W jaki sposób są zatem finansowane inwestycje prowadzone przez Echo Investment? Maciej Drozd: Projekty finansujemy z kilku źródeł. Po pierwsze ze środków własnych, które pochodzą ze sprzedaży wcześniej ukończonych projektów. Po drugie: projekty komercyjne w budowie współfinansujemy kredytami bankowymi, a mieszkaniowe - wpłatami klientów. Obligacje służą przede wszystkim zakupom i utrzymaniu banku ziemi, tj. finansowaniu projektów na wczesnym etapie. Na koniec września 2018 roku współczynnik zadłużenia naszych aktywów wynosił 23%, co jest bardzo niskim poziomem. Utrzymujemy też wysoki poziom dostępnych kredytów bieżących. Tata Amator: Czy wyróżniacie się na tle innych deweloperów? Maciej Drozd: Nasze główne przewagi konkurencyjne to: - obecność w trzech sektorach rynku nieruchomości - własne siły wykonawcze, umożliwiające realizację projektów bez generalnego wykonawcy, a zatem taniej - dobra sytuacja finansowa, która wraz z kompetencjami umożliwia zakup bardzo dużych działek pod projekty łączące różne funkcje. A to oznacza mniejszą konkurencję o te działki - jesteśmy liderem na rynku biurowym i handlowym, weszliśmy do pierwszej dziesiątki deweloperów mieszkaniowych - wynajmujemy i sprzedajemy nasze projekty komercyjne wcześnie, co bardzo poprawia stopy zwrotu - mamy wielu sprawdzonych partnerów z którymi współpracujemy – np. EPP, z którym mamy dwa projekty JV - realizujemy projekty miastotwórcze, duże i wielofunkcyjne. Mamy bardzo dużo projektów w przygotowaniu i budowie - jesteśmy zdywersyfikowani lokalizacyjnie, segmentowo, dzięki temu nasze wyniki są stabilniejsze - mamy jasną politykę dywidendową Pośrednik: Czy można się spodziewać w najbliższych miesiącach sprzedaży któregoś z biurowców? Jakie mogą być z tego tytułu pozyskane środki? Maciej Drozd: Mamy zawarte umowy przedwstępne na sprzedaż 2 ukończonych już biurowców: O3 Business Campus III w Krakowie i Biura przy Bramie w kompleksie Browarów Warszawskich. Łączny spodziewany wpływ z tego tytułu przekracza 100 mln EUR. Kon: W ostatnich latach spółka wypłacała bardzo wysoką dywidendę? Czy można się spodziewać, że w przyszłości stopa dywidendy zostanie utrzymana na tak wysokim poziomie? Maciej Drozd: W ubiegłych latach wypłacaliśmy m.in. dywidendy ze sprzedaży portfela nieruchomości komercyjnych, które Echo gromadziło przez kilkanaście lat. Obecnie mamy jasną politykę dywidendową: zarząd rekomenduje akcjonariuszom wypłatę w formie dywidendy do 70% skonsolidowanego zysku netto za dany rok. W grudniu wypłaciliśmy akcjonariuszom zaliczkową dywidendę z zysku za 2018 rok, w wysokości 0,50 zł na akcję. Biorąc pod uwagę sytuację rynkową oraz portfel projektów realizowanych przez spółkę, naszym celem jest utrzymywanie zyskowności na takim poziomie, który pozwoli na wypłacanie akcjonariuszom w kolejnych latach przewidywalnych, stabilnych dywidend. Simeon: Jak spółka radzi sobie z rosnącymi kosztami na rynku budowlanym (wzrost płac, wzrost cen materiałów budowlanych)? Maciej Drozd: Widzimy stabilizowanie się cen na rynku budowlanym, natomiast nadal brakuje rąk do pracy. Wielu deweloperów współpracuje z zewnętrznymi generalnymi wykonawcami, którzy mają kłopot ze znalezieniem podwykonawców. My schodzimy coraz niżej w łańcuchu – początkowo pakietowaliśmy prace, a teraz nawet bezpośrednio zatrudniamy ludzi do pracy na poszczególnych projektach i powierzamy im materiały. Na naszych największych budowach pracuje od 1 do 2 tys. ludzi jednocześnie. Staramy się być elastyczni i efektywni. Standaryzacja, prefabrykacja, bezpośrednie zatrudnianie pracowników – to elementy, które mogą poprawić sytuację. Pracujemy nad tymi rozwiązaniami. INCO: W Łodzi ogłosiliście bardzo fajny projekt. Czy są dziś znane (zakładane) koszty m2 wytworzenia części mieszkaniowej ? Maciej Drozd: Wczoraj symbolicznie rozpoczęliśmy w Łodzi przy ul. Tymienieckiego nową inwestycję z serii naszych wielofunkcyjnych projektów 'destinations'. To teren dawnej fabryki Scheiblera, my temu zapomnianemu kawałowi miasta damy nowe życie: powstanie tu około 90 tys. mkw. powierzchni mieszkań, biur, usług, rozrywki, a ponadto przestrzeń publiczna. Kilka dni temu otrzymaliśmy prawomocne pozwolenie na budowę pierwszych budynków mieszkaniowych. Za kilka tygodni zaczynamy budowę i sprzedaż pierwszego etapu – około 270 mieszkań. Ceny będziemy mogli podać już niedługo, ale oczywiście będą one dostosowane do rynku i zapotrzebowania w Łodzi. Moderator: Dziękuję za wszystkie pytania, starałem się na nie wszystkie odpowiedzieć. Jeśli macie Państwo jeszcze jakieś dodatkowe pytania, proszę przesłać je do Emila Góreckiego, który odpowiada w Echo za komunikację (emil.gorecki@echo.com.pl). Postaramy się na nie odpowiedzieć. Dziękuję bardzo, do zobaczenia!
