Ta strona używa plików cookie. Korzystając ze strony wyrażasz zgodę na używanie cookie, zgodnie z aktualnymi ustawieniami przeglądarki. Więcej na ten temat. Zamknij

Czym jest SII?

Rosnący rynek inwestycji w nieruchomości ze stałą stopą zwrotu realną alternatywą dla inwestorów giełdowych – wywiad z Waldemarem Tadajewskim

Wywiad z Waldemarem Tadajewskim, właścicielem kompleksu Pałac na Wodzie Emotions & Thermal SPA

 

Michał Masłowski, Wiceprezes Stowarzyszenia Inwestorów Indywidualnych: Dlaczego Polacy powinni zainteresować się inwestycjami w nieruchomości?

 

Waldemar Tadajewski

Dyplomowany magister inżynier, absolwent Wrocławskiej Akademii Rolniczej. Od ponad trzech dekad związany z branżą budowlaną, mający na swoim koncie wykonane z powodzeniem prace przy największych inwestycjach w kraju, jak np. wrocławskiego portu lotniczego, stadionu Wrocław, czy największych galerii handlowych. Od roku 1996 związany z Pałacem na Wodzie, z pasją przywracający ten XVIII wieczny obiekt do stanu świetności w oparciu o najnowocześniejsze rozwiązania technologiczne oraz wyjątkowe ujęcie wody geotermalnej. 

 

Waldemar Tadajewski: W dzisiejszych czasach, w szczególności w odniesieniu do Polski, mówimy o trendzie polegającym na chowaniu zgromadzonych środków „do skarpety”, lub odkładania ich na krótkoterminowe depozyty, co przekłada się na miliardy złotych nie stanowiących motoru dla gospodarki, ani też nie dających wykazać się gospodarnością dla ich posiadaczy. Powodów dla tej sytuacji jest wiele, jak choćby nieznajomość rynków finansowych, czy też brak wiary w konwencjonalne formy lokowania majątku po kilku spektakularnych upadkach instytucji finansowych, pozbawiających wielu oszczędności życia. Nieruchomości były, są i będą jednak jednym z najbardziej stabilnych sektorów, który nie podlega drastycznym fluktuacjom finansowym. Dobór odpowiedniej lokalizacji a także rodzaju zabudowy minimalizuje ryzyko zawahań rynkowych, a kapitał ulokowany w solidne fundamenty przestaje być wirtualną walutą zgromadzoną na koncie bankowym.

 

Jak kształtują się ceny nieruchomości w ostatnich latach w Polsce? Czy jest to rynek stabilny, czy też podlega sporym wahaniom?

 

Idąc z biegiem czasu zauważamy wyraźny trend spadkowy w cenie związanej z postawieniem nieruchomości, co automatycznie wpływa na cenę zbytu. Niemniej, nie sposób jest nie zauważyć równolegle idącej korelacji pod względem rosnących cen gruntów, które przytłaczająco przewyższają tempem wzrostu spadki wynikające z coraz mniej kosztochłonnego procesu budowlanego. W samej tylko Polsce powstaje niemal 150 tyś. mieszkań rocznie i mimo, że stanowi to wciąż niemal dwukrotny deficyt, to pokazuje skalę oraz tempo, w jakim zagęszcza się nasz kraj pod względem zabudowy. Stąd wybór odpowiedniego miejsca, czy w przypadku nieruchomości mieszkalnych, czy komercyjnych będzie odgrywał coraz bardziej istotne znaczenie w stworzeniu z nich bezpiecznej oraz przynoszącej dochód inwestycji.

 

Panuje powszechna opinia, że inwestycje w nieruchomości są bezpieczniejsze niż inwestycje np. w akcje. Mówiąc wprost “ciężej na nich stracić”. Czy to jest prawda, czy tylko mit? Znamy przecież przypadek roku 2008, gdzie inwestorzy, głównie ze Stanów Zjednoczonych i Europy Zachodniej, stracili mnóstwo pieniędzy na przecenach ich nieruchomości.

 

Nie da się odpowiedzieć wprost na tego typu pytanie tak mocno spłycając charakterystykę tych dwóch, odmiennych sposobów na inwestowanie. Każdy z wymienionych rynków jest w stanie zaproponować rozwiązania, które wiążą się z ryzykiem o różnym stopniu. W gestii inwestora leży ocena ryzyka jakie jest gotów podjąć lokując swoje środki, co często uzależnione jest stopą zwrotu, często malejącą wprost proporcjonalnie do czynnika ryzyka. W przypadku branży nieruchomości, w szczególności hotelowych, rozróżniam dwie grupy, które w najmniejszym stopniu podlegają wpływowi osłabionej sytuacji ekonomicznej - w skali mikro, czy makro - są to niskobudżetowe miejsca noclegowe oraz hotele luksusowe. Najbardziej podatne na zmiany są sektory, których prosperity zależy od sytuacji „tu i teraz” osób mających potencjał na korzystanie z ich usług. Uszczuplenie portfela osoby stanu średniego każe sięgać po rozwiązania niskobudżetowe, z kolei osoby zamożne wciąż będą wykazywać się potencjałem pozwalającym na korzystanie z usług sektora dóbr luksusowych.

 

 Jakie są perspektywy przed rynkiem nieruchomości? Jakie można zidentyfikować największe zagrożenia? Jakie jest Pana zdanie na temat podatku katastralnego iczy może on zostać wprowadzony w Polsce? Jeśli tak, jaki miałby wpływ na rynek?

 

Rynek nieruchomości w Polsce, mając na uwadze aktualne oraz prognozowane dane, czeka daleko idący rozwój. Już teraz odnotowuje się rekordowe wyniki sprzedaży. Brak wyraźnych zawirowań na rynku, przy obecnym potencjale wzrostu, każe patrzeć optymistycznie na tę gałąź gospodarki. Mimo niskiej amplitudy wahań wartości aktywów w branży nieruchomości, podlega ona wpływowi czynników zewnętrznych jak choćby sytuacja na rynku kredytowym, ogólna sytuacja ekonomiczna, czy też trendy w zakresie urbanizacji. Zmiana w każdym z tych czynników, czy choćby jednym z nich wpływa na kształtowanie się rynku, a w skrajnych przypadkach może stanowić o jego rozwoju bądź stagnacji. W przypadku wprowadzenia podatku katastralnego, mówimy o jednym z wielu uwarunkowań politycznych, które po ich wprowadzeniu mogłyby przyczynić się do niebywałego przemeblowania sceny nieruchomości w Polsce. Teoretycznie rzecz biorąc podatek mógłby zostać wprowadzony w naszym kraju, a dowodów na jego sprawne funkcjonowanie nie musielibyśmy szukać daleko, bo chociażby u naszych południowych sąsiadów – Republiki Czeskiej – mającej podobne warunki ekonomiczne i posługującej się tego rodzaju rozliczeniem podatkowym. Wprowadzenie jednak tej decyzji w sposób fizyczny, diametralnie wpływając na ceny utrzymania nieruchomości pod względem podatkowym, zmieniłoby sposób podejścia do sektora nieruchomości na każdym szczeblu, niekoniecznie na lepsze.

 

 

Jakie rozróżniamy rodzaje inwestycji w nieruchomości?

 

Rodzaje inwestycji w nieruchomości rozróżniamy przede wszystkim ze względu na ich przedmiotowość tj. nieruchomości gruntowe, budynkowe, czy mieszkaniowe. Po ustaleniu pierwszego kryterium wyboru przechodzimy do ich finalnej funkcji użytkowej i pod tym względem rozróżniamy nieruchomości mieszkaniowe i niemieszkaniowe, mieszczące w swoim zakresie bardzo szerokie spektrum lokali, od biurowych, poprzez przemysłowe, hotelowe na rekreacyjnych i instytucjonalnych kończąc. Każdy z wymienionych rodzajów inwestycji ma inną charakterystykę, oferując różny próg wejścia, inne kryteria w zakresie wykonawstwa czy obsługi. W czasach, kiedy inwestorzy coraz częściej decydują się na dywersyfikację swojego portfela inwestycyjnego to bezpieczeństwo ale także i bezobsługowość przy zapewnieniu stałej stopy zwrotu odgrywa istotną rolę. Dzięki trendom idącym właśnie w tą stronę spotykamy się z coraz bardziej kompleksowymi ofertami deweloperów, oferujących fachową pomoc i obsługę nieruchomości nawet na dekady, sprowadzając do minimum konieczność troski o wielowątkowe prowadzenie nieruchomości, z koniecznością bacznej obserwacji rynku.

 

Co to są inwestycje ze stałą stopą zwrotu? Jakie są zalety, ale także i wady inwestycji ze stałą stopą zwrotu?

 

Rynek tradycyjnych inwestycji w sektor mieszkalny pokazuje, że możliwe jest osiągnięcie zadowalającej stopy zwrotu, często ponad dwukrotnie przekraczając zyski płynące z umieszczenia środków na lokacie bankowej. To, o czym często się nie mówi, to kłopotliwość wynikająca z konieczności prowadzenia prac remontowych, szukania najemców, opłat związanych z kosztami eksploatacyjnymi czy też podatków. Dodając do tego niski wskaźnik płynności lokalu wynikający z np. kiepskiego położenia, mamy do czynienia z inwestycja obarczoną stosunkowo wysokim ryzykiem. W celu jego zminimalizowania możemy sięgnąć po instrumenty, które od dekad sprawdzają się na zagranicznych rynkach, a które przebojem wchodzą na rynek Polski. Są to np. inwestycje w nieruchomości condo, gdzie jedynym kosztem, który ponosi inwestor jest cena samego lokalu, oraz podatek od nieruchomości. Nieruchomości condo to najczęściej hotele, w przypadku których to operator bierze na siebie wszelkie koszty związane z jego zapełnieniem oraz obsługą, pozostawiając inwestorowi możliwość korzystania z wybranego przez siebie zakątka w postaci pokoju hotelowego przez ustalony okres, a także dając mu gwarancję w postaci własnej księgi wieczystej w funkcjonującym hotelu ze stałą stopą zwrotu.

 

Na co szczególnie powinni zwrócić uwagę inwestorzy, przy inwestycjach typu condo? Znane są przecież przypadku bankructw operatorów na tym rynku.

 

Inwestycje typu condo wiążą się z koniecznością analizy rynku. W tym wypadku mamy jednak do czynienia z jeszcze wąskim sektorem, który wykorzystując fakt niskiego wskaźnika saturacji pod względem zabudowań hotelowych wyższego segmentu są w stanie zapewnić bardzo konkurencyjny produkt. Powodem, dla którego nieruchomości condo należą najczęściej do tych, które wykonane są w wysokim standardzie jest fakt, że budujący je inwestorzy mają najczęściej wzajemnie uzupełniające się źródła finansowania, pozwalające na stworzenie infrastruktury, która jakościowo na lata zapewni hotelowi możliwość sprostania oczekiwaniom najbardziej wymagających gości. Do indywidualnej oceny przed podjęciem decyzji, w który condo hotel zainwestować jest oczywiście lokalizacja, infrastruktura oraz jakość wykonania. Tego typu inwestycja traktowana jest długofalowo, więc wzięcie pod uwagę wymienionych składników trzeba również traktować w takiej perspektywie. Bankructwa w tej branży spowodowane były najczęściej niecelnym wybraniem modelu biznesowego oraz nierzetelną realizacją celów wynikających z biznesplanu. Wybór doświadczonego operatora hotelowego w połączeniu z odpowiednim modelem rozwoju owocuje zminimalizowanym ryzykiem inwestycyjnym.

 

Czy rynek polski tego typu inwestycji (ze stałą stopą zwrotu) znacząco różni się od rynków zagranicznych? Wszakże rynek europejski liczy około 50 lat. W porównaniu z tym, rynek polski dopiero raczkuje. Jak kształtują się stopy zwrotu z takich inwestycji w Polsce i za granicą?

 

Oczywiście, rynek różni się od zagranicznych, w szczególności ze względu na jego niedojrzałość, co jest najbardziej widoczne z punktu widzenia odbiorcy, czyli inwestora indywidualnego, który nie do końca jest uświadomiony w zakresie prowadzenia tego typu inwestycji. Szczęśliwie dla inwestorów w dniu dzisiejszym, najszybciej uczącymi się w zakresie prowadzenia tego typu inwestycji są sami operatorzy i firmy deweloperskie, mogące brać przykład z inwestycji, które okazały się fiaskiem na rynku rodzimym i zagranicznym, i dzięki którym zdołały wyeliminować błędy mające związek z wypuszczeniem niewłaściwie przygotowanej oferty na rynek. Raczkująca do niedawna gospodarka condo hoteli nabiera coraz większego rozpędu, dając coraz więcej namacalnych przykładów w postaci udanych, przynoszących stałą, wynikającą z umowy stopę zwrotu. To sprawia, że powoli kończy się proces edukacyjny, podczas którego konieczne jest przedstawianie rynku condo hoteli jako produktu inwestycyjnego z wysoką stopa zwrotu, bo oscylującą w granicach 6-9% w skali roku, ze zminimalizowanym czynnikiem ryzyka. Dochodzimy do momentu, w którym inwestorzy, niezależnie od rozmiaru portfela, sięgają po produkty z zakresu condo, sami wykazując się postępującą wiedzą w tym zakresie.

 

Czy inwestycje w nieruchomości to dobry pomysł na zabezpieczenie emerytalne?

 

Inwestycje w nieruchomości to najczęściej takie, które śmiało możemy nazywać długofalowymi. Biorąc pod uwagę fakt, że ceny nieruchomości wykazują się potencjałem wzrostowym, co przyczynia się do automatycznego wzrostu wartości aktywa, przy zapewnieniu możliwości zarobkowej płynącej z np. wynajmu, jest to jedna z najbezpieczniejszych możliwości ulokowania środków. Należy jednak pamiętać, że zamrożenie aktywów finansowych w nieruchomość, która nie pracuje, może spowodować powstanie konieczności ponoszenia bieżących kosztów ich utrzymania. Emeryturę wolelibyśmy kojarzyć z odpoczynkiem oraz pewnością, że zainwestowane przez nas środki będą w stanie nas utrzymać, przy zachowaniu wysokiego wskaźnika płynności na rynku wtórnym. Często spotykamy się z sytuacją, że inwestorzy decydują się na upłynnienie zgromadzonych w ciągu życia środków w celu ich zainwestowania w nieruchomości ze stałą stopą zwrotu, czerpiąc korzyści z możliwości pobytu w zakupionych przez siebie lokalach przy jednoczesnym zapewnieniu comiesięcznych wpływów na konto.  

 

 

Czym odróżnia się inwestycja Pałac na Wodzie od innych inwestycji typu condo i dlaczego inwestorzy powinni się nią zainteresować?

 

Pałac na Wodzie w swojej charakterystyce może pochwalić się rozwiązaniami oraz infrastrukturą, która w wielu wypadkach jest pionierska, co najmniej w skali rynku rodzimego. Mianowicie, jest to pierwszy condo hotel w Polsce, który poza przynależnością do wyjątkowej Doliny Pałaców i Ogrodów, dysponuje własnym ujęciem wody geotermalnej, zachowując 5* standard wykonania na każdym etapie rozbudowy. Podstawą, która zapewnia wzrost gwarancji rentowności inwestycji jest fakt, że modelem biznesowym obiektu jest maksymalne wyeliminowanie kosztów eksploatacyjnych. Dzięki naciskowi na rozwiązania ekologiczne, koszt prowadzenia działalności ograniczał się będzie do opłacenia pracowników oraz podatku, gwarantując dostęp do własnego ujęcia wody pitnej, własnej, ekologicznej oczyszczalni ścieków, szklarni ogrzewanej wodą termalną, zabudowań powstających w oparciu o technologię domów pasywnych, farmę fotowoltaiczną, pralnię ekologiczną, czy, oczywiście, energii płynącej z gorącej wody geotermalnej o właściwościach leczniczych. Brak konkurencji w całej południowo-zachodniej części Polski stawia nas na pozycji lidera, z ciężką do przewyższenia przewagą konkurencyjną, a nietypowy dla inwestycji condo stosunek powierzchni pokoi hotelowych, będących przedmiotem sprzedaży, bo w przypadku Pałacu na Wodzie wynoszący 30/70 w stosunku do infrastruktury w obrębie inwestycji, daje spokój inwestorom, że nawet w przypadku pesymistycznego scenariusza, w którym pokoje nie są obłożone, stopa zwrotu gwarantowana jest przychodami z innych części użytkowych, jak np. baseny, SPA, czy restauracje.

 


 

 

 

 

Pałac na Wodzie Emotions & Thermal SPA to zabytkowy obiekt hotelowy zlokalizowany w malowniczej wsi Staniszów, w samym sercu Karkonoszy.

 

Hotel utrzymany w standardzie 5***** składa się 7 apartamentów zlokalizowanych w zabytkowym Pałacu oraz 46 nowo wybudowanych apartamentów wyposażonych i wykończonych w najwyższej jakości materiałach. Dostępne są lokale 1, 2 i 3 pokojowe o metrażach od 20m² do 69m².

 

W obiekcie znajduje się luksusowe SPA z systemem ogrzewania na bazie wody geotermalnej, złożone z 16 gabinetów. Do dyspozycji gości dostępne są: strefa saun, pomieszczenia relaksacyjne, wanny jacuzzi oraz wyjątkowa, trójstrefowa kriokomora. Restauracja pałacowa serwuje znakomite dania kuchni regionalnej i międzynarodowej. Sale balowe i konferencyjne pozwalają organizować w hotelu wystawne przyjęcia, oraz spotkania biznesowe. Taras kawiarni, znajdującej się na piętrze Pałacu, daje możliwość wypicia porannej kawy z widokiem na magiczne ogrody i stawy.

 

Hotel, już w przyszłym roku udostępni 4 baseny całoroczne, ogrzewane wodą termalną, aż 2 z nich to baseny zewnętrzne, które pozwolą cieszyć się ciepłymi kąpielami w otoczeniu malowniczych, podwieszanych ogrodów. W 2018 roku planowane jest oddanie 68 nowych apartamentów, utrzymanych w najwyższym standardzie oraz dodatkową infrastrukturę, docelowo udostępniając gościom 124 pokoje.

 

Będzie to jedyny obiekt w całej południowo-zachodniej części Polski, świadczący usługi prozdrowotne i terapeutyczne w oparciu o ujęcie wody geotermalnej.

 

Zobacz więcej:

 

Zobacz również:

03.07.2017, Aktualności

interAKCJE LIVE

03.07.2017, Aktualności

interAKCJE LIVE

Zapraszamy na spotkanie on-line interAKCJE LIVE z Krzysztofem Ojczykiem, analitykiem technicznym Noble Securities oraz Elizą Dąbrowską, dyrektor ds. rozwoju usługi doradztwa inwestycyjnego.

Zobacz więcej

Wspieramy inwestorów

Rosnący rynek inwestycji w nieruchomości ze stałą stopą zwrotu realną alternatywą dla inwestorów giełdowych – wywiad z Waldemarem Tadajewskim